Was Ihr Grundstück in Frankfurt wert ist, entscheiden vor allem drei Dinge. Das sind der Bodenrichtwert Ihrer Lage, die Frage, wie viel darauf gebaut werden darf, und alles, was im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis steht. Unbebaute Grundstücke sind in Frankfurt selten. 2025 wurden nur 39 Kaufverträge über unbebaute Grundstücke für Einfamilienhäuser und 25 über Grundstücke für Mehrfamilienhäuser geschlossen [1]. Umso wichtiger ist, dass Sie den Wert Ihres Grundstücks vor dem Verkauf genau kennen.
Das Wichtigste in Kürze
- Baureife Grundstücke für Eigenheime kosteten 2025 in Frankfurt im Mittel 1.160 €/m², die Spanne reichte von 430 bis 1.790 €/m² [2].
- Seit 2022 sind die Bodenwerte für Einfamilienhausgrundstücke fast gleich geblieben, für Mehrfamilienhausgrundstücke sind sie deutlich gesunken [3].
- Ob und wie viel gebaut werden darf, steht im Bebauungsplan oder ergibt sich aus der Umgebung. Sicherheit gibt ein Bauvorbescheid [4] [5].
- Ein Gewinn aus dem Verkauf eines unbebauten Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen [6].
Was haben Grundstücke in Frankfurt 2025 gekostet?
Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr die Verkäufe baureifer Grundstücke aus. Die Tabelle zeigt die mittleren Kaufpreise der letzten drei Jahre [2].
| Grundstücksart | 2023, €/m² | 2024, €/m² | 2025, €/m² |
|---|---|---|---|
| Eigenheime | 1.200 | 1.070 | 1.160 |
| Mehrfamilienhäuser | 1.640 | 2.050 | 1.470 |
| Wohnen gemischt genutzt | keine Auswertung | 1.560 | 1.210 |
Bei den Eigenheimen sind es bereinigte Kaufpreise je Quadratmeter Grundstück, bei den übrigen Arten bezogen auf eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) von 1,0 [2]. In die Auswertung für Eigenheime gingen 2025 nur 21 geeignete Verkäufe ein, bei Mehrfamilienhäusern 10 [2]. Der Gutachterausschuss wertet eine Stichprobe von 90 Prozent aus, einzelne Verkäufe liegen auch außerhalb der gezeigten Spannen [2]. Den hohen Wert für Mehrfamilienhausgrundstücke im Jahr 2024 erklärt der Gutachterausschuss mit vielen Verkäufen in sehr guten und gehobenen Lagen [2].
Für Sie heißt das, dass ein Mittelwert nur eine erste Orientierung ist. Bei so wenigen Verkäufen kann ein einziges Grundstück in Ihrer Straße mehr aussagen als der Durchschnitt der ganzen Stadt.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt jeder Grundstücksbewertung. Er gibt den durchschnittlichen Lagewert einer Zone an und ist im Geoportal der Stadt kostenlos abrufbar [3]. Wie sich die Werte in Frankfurt seit 2022 entwickelt haben, zeigen wir ausführlich im Beitrag Bodenrichtwert Frankfurt.
Kurz gesagt hat der Bodenpreisindex für Eigenheimgrundstücke 2026 mit 225,2 fast genau den Stand von 2022 erreicht, damals 224,2 [3]. Für Grundstücke im Geschosswohnungsbau sank er im selben Zeitraum von 381,4 auf 279,7 [3]. Wer ein großes Grundstück an einen Bauträger verkaufen will, sollte deshalb nicht mit Preisen aus dem Jahr 2022 rechnen.
Bei Einfamilienhausgrundstücken gilt der volle Richtwert nur bis zu einer üblichen Größe, bei einem freistehenden Haus bis 550 m² [7]. Fläche oberhalb dieser Größe setzt der Gutachterausschuss im Innenbereich meist mit einem Drittel des Baulandwerts an, solange dort nicht zusätzlich gebaut werden darf [7].
Was darf auf meinem Grundstück gebaut werden?
Die Bebaubarkeit bestimmt den Wert oft stärker als die Lage. Gibt es einen Bebauungsplan, regelt er Art und Maß der Bebauung [4]. Fehlt er, ist ein Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig, wenn es sich nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist [4]. Diese zweite Regel lässt Spielraum, und darüber gehen die Vorstellungen von Käufern und Verkäufern oft auseinander.
Sicherheit gibt eine Bauvoranfrage. Die Bauaufsicht entscheidet darüber mit einem Bauvorbescheid über einzelne Fragen des Vorhabens [5]. Ein Bauvorbescheid kann den Preis Ihres Grundstücks deutlich stützen, weil Käufer dann nicht mehr nur mit Annahmen rechnen. Ob er sich in Ihrem Fall lohnt, besprechen wir mit Ihnen, bevor wir das Grundstück anbieten.
Steht auf dem Grundstück noch ein altes Haus, hilft der Bodenrichtwert trotzdem, denn er gibt auch in bebauten Gebieten den Wert an, den das Grundstück unbebaut hätte [3]. Käufer, die neu bauen wollen, ziehen dann die Kosten für den Abriss ab. Für ein Mehrfamilienhaus in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung gelten zusätzliche Regeln, etwa im östlichen Gallus.
Darf ich mein Grundstück teilen und einen Teil verkaufen?
Ist Ihr Grundstück bebaut oder seine Bebauung genehmigt, braucht die Teilung in Hessen eine Genehmigung der Bauaufsicht [8]. Sie prüft, ob nach der Teilung beide Teile die Vorschriften weiter einhalten, etwa Abstandsflächen, Zufahrt und die Festsetzungen eines Bebauungsplans [8]. Alternativ kann eine Vermessungsstelle die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigen, so steht es seit dem Baupaket I vom Oktober 2025 im Gesetz [8].
Ist im hinteren Teil eines großen Gartens eine eigene Bebauung zulässig, gilt der Hinterlandansatz nicht [7]. Dann kann eine Teilung den Erlös deutlich erhöhen. Klären Sie aber vorher, ob der abgetrennte Teil eine eigene Zufahrt hat und ob er tatsächlich bebaut werden darf.
Was muss ich vor dem Verkauf prüfen?
Neben dem Grundbuch gehört in Hessen das Baulastenverzeichnis zu den Unterlagen, die Käufer sehen wollen [9]. Eine Baulast kann zum Beispiel eine Zufahrt für den Nachbarn oder eine übernommene Abstandsfläche sichern und damit die Bebauung Ihres Grundstücks einschränken. Auch Altablagerungen berücksichtigt der Bodenrichtwert nicht, ihre Auswirkungen sind im Einzelfall zu klären [3].
Steuerlich gilt für unbebaute Grundstücke eine Besonderheit. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift hier nicht, weil niemand in einem Grundstück wohnt. Ein Gewinn ist deshalb steuerpflichtig, wenn Sie das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen [6]. Haben Sie das Grundstück geerbt oder geschenkt bekommen, zählt die Anschaffung durch Ihren Vorgänger [6]. Auch eine abgeteilte Gartenfläche eines selbst bewohnten Hauses kann beim Verkauf steuerpflichtig sein [6]. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater, bevor Sie einen Preis vereinbaren.
Ihr Grundstück in Frankfurt mit Develo verkaufen
Develo ist seit 1993 ein Familienunternehmen und hat seinen Ursprung als Bauträger für Einfamilienhäuser im Kreis Offenbach und im Raum Frankfurt. Wir wissen deshalb, welche Fragen Bauherren und Bauträger an ein Grundstück stellen, und bereiten die Antworten vor, bevor sie gefragt werden. Wir arbeiten ausschließlich mit einem Alleinauftrag, damit Ihr Grundstück nur einmal und einheitlich am Markt erscheint. Wer uns ein Grundstück empfiehlt, das wir verkaufen, erhält von uns eine Tippgeberprovision.
Unsere eigenen Daten für 2025 und 2026 zeigen durchschnittlich 82 Tage zwischen Auftrag und Notartermin, über alle Objektarten gerechnet. Alles zum Ablauf finden Sie auf der Seite Grundstück verkaufen in Frankfurt.
Häufige Fragen zum Wert von Grundstücken in Frankfurt
Wer zahlt beim Verkauf eines Grundstücks die Maklerprovision?
Die gesetzliche Teilung der Provision gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist [10]. Steht auf dem Grundstück noch ein Einfamilienhaus, kann sie deshalb greifen. Bei einem unbebauten Grundstück vereinbaren Sie frei, wer welchen Anteil trägt. Mehr dazu steht in unserem Beitrag Wer zahlt den Immobilienmakler?.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?
Oft ja, wenn kein Bebauungsplan gilt und unklar ist, wie viel gebaut werden darf. Mit einem Bauvorbescheid kennen Käufer die Antwort auf die wichtigste Frage schon vor dem Kauf [5]. Wir schätzen mit Ihnen ab, ob der Aufwand im Verhältnis zum erwarteten Mehrpreis steht.
Ist mein Grundstück mit altem Haus weniger wert als ein freies?
Häufig ja, denn Käufer, die neu bauen wollen, rechnen den Abriss vom Bodenwert ab. Kann das Haus dagegen saniert und weiter genutzt werden, sprechen Sie auch Käufer an, die ein Haus suchen. Welche Zielgruppe mehr zahlt, klären wir in der Bewertung.
Quellen
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Redaktionsschluss 30.04.2026, Abschnitt 3.3.3 Unbebaute Wohnimmobilien, https://www.gutachterausschuss.frankfurt.de, abgerufen am 31.10.2026.
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Abschnitt 3.5.3 Unbebautes, baureifes Land, https://www.gutachterausschuss.frankfurt.de, abgerufen am 31.10.2026.
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Abschnitte 3.8.1.1, 3.8.2.2 und 6.3, https://www.gutachterausschuss.frankfurt.de, abgerufen am 31.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz, §§ 30 und 34 Baugesetzbuch, aktuelle Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__30.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html, abgerufen am 01.11.2026.
- § 76 Hessische Bauordnung, Bauvoranfrage und Bauvorbescheid, Wiedergabe bei anwalt24, https://www.anwalt24.de/gesetze/hbo-1/76, abgerufen am 01.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz, § 23 Einkommensteuergesetz, aktuelle Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html, abgerufen am 01.11.2026, sowie Bundesfinanzhof, Urteil vom 25.05.2011, IX R 48/10, zur Veräußerung einer abgetrennten Gartenfläche.
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Abschnitt 3.8.2.3.3 Eigenheimnutzung, https://www.gutachterausschuss.frankfurt.de, abgerufen am 31.10.2026.
- Land Hessen, Drittes Gesetz zur Änderung der Hessischen Bauordnung („Baupaket I“) vom 09.10.2025, GVBl. 2025 Nr. 66, in Kraft seit 14.10.2025, Änderung von § 7 HBO, https://verkuendung.hessen.de/sites/verkuendung.hessen.de/files/veroeffentlichungsplattform_plugin/published/1116/GVBl_2025_Nr_66_Regelungstext.pdf, und Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen, Synopse HBO Baupaket I, https://www.architektenkammer-hessen.de/fileadmin/Beratung/Recht/Gesetze/HBO/2025_HBO_Synopse_Baupaket_I.pdf, abgerufen am 01.11.2026.
- § 85 Hessische Bauordnung, Baulasten und Baulastenverzeichnis, Wiedergabe bei anwalt24, https://www.anwalt24.de/gesetze/hbo-1/85, abgerufen am 01.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz, §§ 656a bis 656d Bürgerliches Gesetzbuch, aktuelle Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656b.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html, abgerufen am 01.11.2026.
Zusammengestellt von der Develo Immobilien GmbH, Zweigniederlassung Frankfurt am Main, Neue Mainzer Str. 84, 60311 Frankfurt am Main. Hauptsitz Bad Homburg v. d. Höhe. Erlaubnis nach § 34c GewO. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand November 2026.
