Wer den Immobilienmakler zahlt, hängt davon ab, wer ihn beauftragt hat und was verkauft wird. Verkaufen Sie in Frankfurt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen privaten Käufer, trägt dieser seit dem 23.12.2020 höchstens die Hälfte der Maklerprovision [1] [2]. Einen gesetzlichen Provisionssatz für Hessen gibt es nicht, die Höhe steht im Maklervertrag [3]. Bei uns sind es in diesem Fall 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer für jede Seite.
Das Wichtigste in Kürze
- Den Makler bezahlt, wer mit ihm einen Maklervertrag geschlossen hat, und das nur dann, wenn seine Arbeit zum Kaufvertrag führt [3].
- Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel, oder der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte [1].
- Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Käufer, die keine Verbraucher sind, schreibt das Gesetz keine Teilung vor.
- Einen festen Provisionssatz schreibt in Hessen kein Gesetz vor. Bei uns zahlen Verkäufer und Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
Wer zahlt den Immobilienmakler beim Verkauf in Frankfurt?
Den Immobilienmakler zahlt, wer ihm einen Lohn versprochen hat. Fällig wird dieser Lohn erst, wenn der Kaufvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers tatsächlich zustande kommt [3]. Beim Verkauf ist der erste Vertragspartner des Maklers deshalb der Eigentümer, der ihn mit dem Verkauf seiner Wohnung oder seines Hauses betraut.
Ob der Käufer einen Teil übernimmt, ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gesetzlich geregelt. Dort muss der Maklervertrag außerdem in Textform geschlossen sein, eine mündliche Absprache reicht nicht [1]. Eine E-Mail oder ein Brief erfüllen diese Form.
Wann genau die Provision zu zahlen ist und was sie bei uns abdeckt, erklären wir ausführlich im Beitrag Was kostet ein Immobilienmakler beim Verkauf in Frankfurt?.
Was gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser seit Dezember 2020?
Seit dem 23.12.2020 bestimmen die §§ 656a bis 656d BGB, wie sich die Provision verteilt, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft [1] [2]. Das Gesetz lässt zwei Wege zu.
- Beide Seiten beauftragen den Makler. Dann müssen Verkäufer und Käufer ihm denselben Betrag versprechen. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam [1].
- Nur der Verkäufer beauftragt den Makler. Der Käufer kann sich dann vertraglich verpflichten, einen Teil zu erstatten, aber höchstens so viel, wie der Verkäufer selbst zahlt. Seinen Anteil schuldet der Käufer erst, wenn der Verkäufer bezahlt hat und das nachgewiesen ist [1].
Wie sich die Provision dann verteilt, zeigt eine Altbauwohnung mit 80 m² im Nordend oder Ostend. Wohnungen mit Baujahr bis 1918 kosteten dort 2025 im Mittel 6.650 €/m² Wohnfläche, gerechnet ohne Stellplatzanteil und ohne Sondertypen wie Dachgeschosswohnungen [4]. Nach unserer Rechnung ergibt das einen Kaufpreis von 532.000 Euro. Mit unserer Provision von 3,57 % je Seite zahlen Verkäufer und Käufer nach unserer Rechnung je 18.992,40 Euro, zusammen 37.984,80 Euro. Je nach Vereinbarung verteilt sich die Provision so.
| Vereinbarung beim Verkauf | Verkäufer zahlt | Käufer zahlt |
|---|---|---|
| Beide beauftragen den Makler | die Hälfte der Provision | die Hälfte der Provision |
| Verkäufer beauftragt und gibt die Hälfte weiter | die Hälfte der Provision | die Hälfte der Provision |
| Verkäufer beauftragt und trägt alles | die ganze Provision | nichts |
Der Kaufpreis ist eine Rechnung der Develo Immobilien GmbH. Der Mittelwert von 6.650 €/m² beruht auf 90 Kaufverträgen aus den Grundbuchbezirken Nordend und Ostend, die Zuordnung zu den Stadtteilen dient laut Gutachterausschuss nur der Orientierung [4]. Mehr als die Hälfte darf ein privater Käufer nicht übernehmen.
Wann gilt die Halbteilung nicht?
Die Halbteilung gilt nicht, wenn der Käufer kein Verbraucher ist oder wenn weder eine Wohnung noch ein Einfamilienhaus verkauft wird [1]. Kauft eine Gesellschaft Ihr Haus, oder verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus oder ein Geschäftshaus, regeln Sie die Verteilung der Provision frei im Vertrag.
In Frankfurt ist das kein Randfall. 2025 wurden laut Gutachterausschuss 438 Mehrfamilienhäuser mit und ohne Gewerbeanteil verkauft, daneben 549 Häuser mit Einfamilienhausnutzung [4]. Wer ein Mietshaus im Nordend oder in Bockenheim abgibt, bewegt sich also außerhalb der Regeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Wo die Grenze verläuft, entscheiden inzwischen auch die Gerichte. Der Bundesgerichtshof hat 2025 festgestellt, dass ein Haus mit einem kleineren Büroanbau ein Einfamilienhaus bleibt. Außerdem gilt die Teilung nach diesem Urteil auch dann, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern seine Ehefrau den Makler beauftragt hat [6]. Unser Rat ist deshalb, die Verteilung der Provision immer ausdrücklich in den Maklervertrag zu schreiben, auch dort, wo das Gesetz sie offenlässt.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Hessen?
Die Maklerprovision in Hessen ist gesetzlich nicht festgelegt, es gibt weder eine Landesregel noch einen Frankfurter Satz. Die Höhe vereinbaren Sie mit dem Makler im Vertrag. Nur wenn darüber gar nichts vereinbart wurde, gilt nach § 653 BGB der übliche Lohn als vereinbart [3].
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, bei denen die Provision geteilt werden muss, berechnen wir je Seite 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, zusammen also 7,14 %. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt unsere Provision grundsätzlich 5,95 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, bei größeren Volumen passen wir sie individuell an. Die Provision halten wir vor dem Auftrag im Maklervertrag fest.
Kann man die Maklerprovision verhandeln?
Grundsätzlich ja, denn die Maklerprovision ist ein vereinbarter Preis und keine Gebühr mit festem Tarif [3]. Wir sagen Ihnen unsere Provision trotzdem klar vorab. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern bleiben wir bei 3,57 % je Seite, dazu stehen wir. Bei Mehrfamilienhäusern richtet sich unsere Provision nach dem Volumen, und je größer das Objekt ist, desto mehr Spielraum gibt es.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern hat ein Nachlass eine Besonderheit. Haben Verkäufer und Käufer den Makler beide beauftragt, wirkt ein Erlass gegenüber der einen Seite auch zugunsten der anderen [1]. Wer als Verkäufer weniger zahlen möchte, senkt damit zugleich den Anteil seines Käufers.
Wir halten wenig davon, nur auf die Höhe der Provision zu schauen. Bei unserer Wohnung im Nordend für 532.000 Euro kostet Sie ein Angebotspreis, der 2 Prozent zu niedrig liegt, nach unserer Rechnung 10.640 Euro. Prüfen Sie deshalb zuerst, ob der Preis stimmt. Wie der Preis auch die Dauer eines Verkaufs beeinflusst, lesen Sie in Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Frankfurt?.
Maklerprovision beim Verkauf in Frankfurt
Für Ihren Verkauf in Frankfurt legen wir Höhe und Verteilung der Provision im Maklervertrag fest, bevor wir mit der Arbeit beginnen. Bezahlt wird erst, wenn Ihre Immobilie verkauft ist. Was sie heute am Markt bringt, ermitteln wir bei einem geplanten Verkauf kostenlos und unverbindlich. Den ganzen Ablauf zeigt unsere Seite Immobilie verkaufen in Frankfurt.
Häufige Fragen zur Maklerprovision in Hessen
Gilt die Halbteilung auch für ein Reihenhaus in Frankfurt?
Ja, auch ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte ist ein Einfamilienhaus, wenn es für einen einzelnen Haushalt gebaut ist und so genutzt werden soll [1] [6]. In Frankfurt betrifft das eine große Zahl von Verkäufen. 2025 wurden hier laut Gutachterausschuss 159 Reihenhäuser, 74 Reihenendhäuser und 63 Doppelhaushälften verkauft [4].
Was gilt, wenn ich ein Zweifamilienhaus in Frankfurt verkaufe?
Ein Zweifamilienhaus fällt nicht ohne Weiteres unter die Halbteilung. Der Bundesgerichtshof hat am 16.07.2026 entschieden, dass es auf den Zeitpunkt des Maklervertrags ankommt [5]. Maßgeblich ist vor allem, wie das Haus tatsächlich beschaffen ist, und für den Makler muss schon bei Vertragsschluss erkennbar sein, dass nur ein Haushalt darin wohnen soll [5]. Im entschiedenen Fall hatte der Käufer seine Absicht erst nachträglich genannt und musste die Provision allein tragen [5]. Der Gutachterausschuss Frankfurt führt Ein- und Zweifamilienhäuser in seiner Quartalsauswertung gemeinsam, im ersten Quartal 2026 waren es 24 freistehende Häuser dieser Art [4].
Gilt die Halbteilung für einen Bauplatz in Frankfurt?
Nein, ein unbebautes Grundstück ist weder Wohnung noch Einfamilienhaus, deshalb greifen die §§ 656c und 656d BGB hier nicht [1]. Wer verkauft und wer kauft, legen gemeinsam fest, wer welchen Teil der Provision trägt. In Frankfurt wurden 2025 laut Gutachterausschuss 39 unbebaute Grundstücke für Einfamilienhäuser verkauft [4].
Quellen
- Bundesministerium der Justiz, §§ 656a, 656b, 656c und 656d Bürgerliches Gesetzbuch, aktuelle Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656b.html, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html, abgerufen am 31.10.2026.
- IHK Wiesbaden, Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten, ohne Datum, https://www.ihk.de/wiesbaden/bildung/berufszulassung/versicherung-finanzanlagen-immobiliendarlehen/immobilienmakler-und-wohnimmobilienverwalter/gesetz-ueber-die-verteilung-von-maklerkosten-4815540, abgerufen am 31.10.2026.
- Bundesministerium der Justiz, §§ 652 und 653 Bürgerliches Gesetzbuch, aktuelle Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__652.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__653.html, abgerufen am 31.10.2026.
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Redaktionsschluss 30.04.2026. Abschnitte 3.3.3, 3.3.5, 3.4 und 3.7.3. Ausgewertet von der Develo Immobilien GmbH, abgerufen am 31.10.2026.
- beck aktuell, Wenn das Zwei zum Einfamilienhaus wird, Bericht über das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.07.2026, I ZR 111/25, 16.07.2026, https://www.beck-aktuell.de/heute-im-recht/rechtsprechung/bgh-IZR111/25-makler-provision-einfamilienhaus-nutzung-2026-07-16, abgerufen am 31.10.2026.
- Haufe Online Redaktion, Maklerprovision muss für Verkäufer und Käufer gleich sein, Bericht über das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.03.2025, I ZR 32/24, 24.03.2025, https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/bgh-maklerprovision-muss-haelftig-geteilt-werden_84342_644794.html, abgerufen am 31.10.2026.
Zusammengestellt von der Develo Immobilien GmbH, Zweigniederlassung Frankfurt am Main, Neue Mainzer Str. 84, 60311 Frankfurt am Main. Hauptsitz Bad Homburg v. d. Höhe. Erlaubnis nach § 34c GewO. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, Einzelfragen klären Sie mit Notar oder Anwalt. Stand Oktober 2026.
