Milieuschutz Frankfurt, was Eigentümer beim Verkauf wissen sollten

Paul Wagner, Geschäftsführung Develo Immobilien · 02.11.2026 · Lesezeit ca. 10 Minuten

Wer beim Stichwort Milieuschutz Frankfurt an ein Verkaufsverbot denkt, liegt falsch. Die Satzungen binden aber Umbauten und die Aufteilung in Eigentumswohnungen an eine Genehmigung, und beim Verkauf ganzer Grundstücke darf die Stadt ihr Vorkaufsrecht prüfen. Im Geodienst des Stadtplanungsamts sind derzeit 15 Satzungen mit dem Ziel Milieuschutz verzeichnet, vom Westend über das Nordend bis zum Gutleutviertel [3].

Das Wichtigste in Kürze

• Eine bestehende Eigentumswohnung im Milieuschutzgebiet verkaufen Sie wie überall in Frankfurt. Ein Vorkaufsrecht der Stadt gibt es beim Verkauf von Wohnungseigentum nicht [7].
• Wer ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht dafür bis einschließlich 11.05.2027 eine Genehmigung der Stadt nach § 172 Baugesetzbuch und der hessischen Verordnung [4] [6].
• Beim Verkauf eines ganzen Hauses oder Grundstücks kann die Stadt binnen drei Monaten ihr Vorkaufsrecht ausüben. Ist das Haus den Zielen der Satzung entsprechend genutzt und ohne Missstände, ist es nach der Rechtsprechung ausgeschlossen [8] [10] [11].
• Seit dem 01.01.2026 gilt in Frankfurt für Umwandlungen nur noch der Genehmigungsvorbehalt in Milieuschutzgebieten [1].

Milieuschutz Frankfurt, was bedeutet das für Eigentümer?

Milieuschutz bedeutet, dass die Stadt die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten will. Rechtsgrundlage ist die soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch [6]. Im Gebiet einer solchen Satzung brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden eine Genehmigung.

Die Bauaufsicht Frankfurt legt das streng aus. Auch Vorhaben, die nach der Bauordnung keine Baugenehmigung brauchen, benötigen hier eine eigene Satzungsgenehmigung, und dieses Verfahren kostet Gebühren [2]. Frei sind nach dem Merkblatt vom Januar 2026 nur Instandsetzungen, also der Tausch defekter Bauteile gegen gleichwertige neue, und Arbeiten in Gebäuden oder Räumen, die zulässigerweise nicht zum Wohnen genutzt werden [2].

Für Ihren Verkauf zählt beim Milieuschutz in Frankfurt vor allem, was ein Käufer nach dem Kauf mit der Immobilie anfangen darf. Wer eine Wohnung modernisieren, zwei Wohnungen zusammenlegen oder ein Haus aufteilen will, kalkuliert im Milieuschutzgebiet anders als ein paar Straßen weiter.

Milieuschutz Frankfurt, wo gelten die Satzungen?

Milieuschutz gilt in Frankfurt nicht für ganze Stadtteile, sondern für genau abgegrenzte Gebiete. Die Tabelle zeigt alle rechtsverbindlichen Erhaltungssatzungen mit dem Ziel Milieuschutz aus dem Geodienst planAS des Stadtplanungsamts. Bei einigen schützt dieselbe Satzung zusätzlich die städtebauliche Eigenart.

Quelle Stadtplanungsamt Frankfurt am Main, Geodienst planAS „Erhaltungssatzungen“, rechtsverbindliche Satzungen, Abfrage am 01.11.2026 [3].

Die Grenzen verlaufen mitten durch Stadtteile. Im Nordend gelten die Milieuschutzsatzungen Nordend-Mitte und Nordend-Süd, ein weiterer Teil gehört zum Gebiet Berger Straße, in Bockenheim gilt Milieuschutz nur im Gebiet Bockenheim I, die benachbarte Satzung Bockenheim II schützt das Ortsbild [3]. Ob Ihr Grundstück unter den Milieuschutz Frankfurt fällt, prüfen Sie auf der Website der Bauaufsicht unter Grundstücksinformation oder im Kartendienst planAS [2] [3].

Darf ich eine Wohnung im Milieuschutzgebiet verkaufen?

Ja, Sie dürfen eine Eigentumswohnung im Milieuschutzgebiet ohne Genehmigung verkaufen. Die Satzung regelt bauliche Änderungen und die Begründung von Wohnungseigentum, nicht den Verkauf einer schon bestehenden Wohnung. Ein Vorkaufsrecht der Stadt besteht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich nicht [7].

Anders sieht es bei Ihrem Mieter aus. Ist an einer vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden, hat der Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht, außer Sie verkaufen an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts [12]. Sie müssen ihn über den Kaufvertrag und sein Recht unterrichten, und er kann es binnen zwei Monaten nach der Mitteilung ausüben [12] [13]. Diese Regel gilt in ganz Deutschland, nicht nur im Milieuschutzgebiet.

Planen Sie den Verkauf einer vermieteten Wohnung, rechnen Sie diese zwei Monate in den Zeitplan ein. Wie wir solche Verkäufe vorbereiten, lesen Sie auf der Seite Wohnung verkaufen in Frankfurt.

Kann ich mein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen?

Nur mit Genehmigung der Stadt. Nach der hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung darf in Gebieten einer Milieuschutzsatzung Wohnungseigentum an Wohngebäuden nicht ohne Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch begründet werden [4]. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 11.05.2027 außer Kraft [4]. Ob das Land danach eine neue Verordnung erlässt, ist offen. Das Baugesetzbuch erlaubt solche Verordnungen jeweils für höchstens fünf Jahre [6].

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn einer der gesetzlichen Fälle vorliegt [6]. Dazu gehören die Aufteilung eines Nachlasses unter Miterben oder Vermächtnisnehmer, der Verkauf an Familienangehörige zur eigenen Nutzung und die Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen [6]. Wählen Sie diesen dritten Weg, kann die Stadt verlangen, dass auch jeder Verkauf in dieser Zeit ihre Genehmigung braucht, und das im Grundbuch eintragen lassen [6].

Die zusätzliche Genehmigungspflicht für Häuser mit mehr als sechs Wohnungen außerhalb des Milieuschutzes nach § 250 Baugesetzbuch ist in Hessen zum 31.12.2025 entfallen [1] [4] [5]. Seit dem 01.01.2026 gilt in Frankfurt deshalb nur noch der Genehmigungsvorbehalt in Milieuschutzgebieten [1]. Wie stark sich die Regeln auswirken, zeigt der Marktbericht. Die Zahl der umgewandelten Wohnungen ging 2025 im ganzen Stadtgebiet um rund 9 Prozent auf 112 zurück und sinkt damit seit acht Jahren in Folge [1].

Hat die Stadt Frankfurt beim Hausverkauf ein Vorkaufsrecht?

Ja, im Gebiet einer Erhaltungssatzung steht der Stadt grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein Grundstück verkauft wird [7]. Ausüben darf sie es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt [7]. Der Verkäufer oder der Käufer muss der Stadt den Kaufvertrag mitteilen, danach hat die Stadt drei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht durch Bescheid gegenüber dem Verkäufer auszuüben [10]. Bis feststeht, dass sie es nicht ausübt, trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein [10].

Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Möglichkeit am 09.11.2021 deutlich begrenzt [11]. Ist das Grundstück den Zielen der Satzung entsprechend bebaut und genutzt und hat das Gebäude keine Missstände oder Mängel, ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen [8] [11]. Es kommt auf die tatsächlichen Verhältnisse an, nicht auf Vermutungen, was ein Käufer später vorhaben könnte [11].

Daneben gibt es zwei Regeln, die Verkäufer kennen sollten. Der Käufer kann die Ausübung abwenden, wenn er sich vor Fristablauf verpflichtet, das Grundstück den Zielen der Satzung entsprechend zu nutzen [9]. Liegt der vereinbarte Preis über dem Verkehrswert, darf die Stadt beim Vorkauf den Verkehrswert zahlen statt des Vertragspreises, und Sie dürfen dann binnen eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Bescheids zurücktreten [10]. Verkaufen Sie an Ihren Ehegatten, an Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie oder an Verwandte bis zum dritten Grad der Seitenlinie, ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen [8].

Das könnte sich ändern. Die Bundesregierung will mit dem Gesetzentwurf zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts vom 22.06.2026 den Ausschluss für Milieuschutzgebiete einschränken, wenn künftig nachteilige Wirkungen auf die Umgebung zu erwarten sind [14]. Der Bauausschuss des Bundestags hat dazu am 23.09.2026 Sachverständige angehört [15]. Geltendes Recht ist der Entwurf noch nicht.

Was bedeutet Milieuschutz für den Preis?

Eine eigene Preisstatistik zum Milieuschutz Frankfurt veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Er wertet aber getrennt aus, was Wohnungen beim ersten Verkauf nach einer Umwandlung und beim Weiterverkauf kosten. Die Werte gelten für das ganze Stadtgebiet und das Jahr 2025.

Quelle Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Abschnitte 3.7.5.2 und 3.7.5.3, Mittelwerte je m² Wohnfläche [1].

Frisch umgewandelte Wohnungen wurden 2025 in allen drei Altersgruppen im Mittel günstiger verkauft als Wohnungen im Weiterverkauf [1]. Einen Grund nennt der Marktbericht dafür nicht. Für Eigentümer ganzer Mietshäuser ist ein anderer Satz wichtiger. Der Gutachterausschuss führt den Rückgang der Ertragsfaktoren bei Mehrfamilienhäusern seit dem zweiten Halbjahr 2022 neben den Zinsen auch auf die erschwerte Umwandlung zurück [1]. Hohe Faktoren seien früher durch den erhofften Gewinn aus der Umwandlung entstanden [1].

Unsere Meinung dazu ist klar. Wer ein Mietshaus im Milieuschutzgebiet verkauft, sollte den Preis aus den Mieten und dem Zustand ableiten und nicht aus einer Aufteilung, die ein Käufer nicht oder nur unter Auflagen genehmigt bekommt. Ein Preis, der auf eine Umwandlung setzt, findet heute kaum noch Käufer und kostet Zeit.

Welche Arbeiten vor dem Verkauf sind erlaubt?

Ohne Antrag sind nur Instandsetzungen erlaubt. Genehmigt werden muss ein Umbau, der den zeitgemäßen Zustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellt oder gesetzliche Mindestanforderungen erfüllt [2] [6]. Das Merkblatt der Bauaufsicht nennt dafür Beispiele. Genehmigungsfähig sind etwa der Tausch einer Heizung, die nicht mehr zu reparieren oder älter als 30 Jahre ist, ein Aufzug, wenn die Hessische Bauordnung ihn verlangt, und die Dämmung von Außenbauteilen auf den Mindeststandard des Gebäudeenergiegesetzes 2023 [2].

Kritisch sieht die Bauaufsicht dagegen das Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen, weniger Zimmer, die Vergrößerung einer Wohnung und neue Balkone oder Bäder über fünf Quadratmeter [2]. Wer über den Mindeststandard hinaus energetisch saniert, braucht dafür nach dem Merkblatt den Frankfurter Modernisierungsbonus und muss dessen Auflagen einhalten [2]. Im Milieuschutz Frankfurt lohnt sich ein großer Umbau vor dem Verkauf deshalb selten. Wichtiger ist, dass Sie Genehmigungen für frühere Arbeiten vorlegen können.

So gehen wir beim Verkauf im Milieuschutzgebiet vor

Im ersten Schritt prüfen wir für Ihr Flurstück in planAS, ob der Milieuschutz Frankfurt greift und welche Erhaltungssatzung gilt. Danach sammeln wir die Unterlagen, die Käufer und Notar im Milieuschutz sehen wollen. Dazu gehören Genehmigungen für frühere Umbauten, die Teilungserklärung mit dem Datum der Aufteilung und bei vermieteten Wohnungen die Angabe, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht.

Beim Verkauf eines ganzen Hauses planen wir die drei Monate für das Vorkaufsrecht der Stadt in den Zeitplan ein und besprechen mit Ihnen und dem Notar, wie der Kaufvertrag damit umgeht. Den Preis leiten wir aus den Kaufpreisen des Gutachterausschusses, den Mieten und dem Zustand ab. Besichtigungen und die Bewertung machen wir bei Ihnen vor Ort. Mehr zum Ablauf lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Frankfurt.

Checkliste Milieuschutz Frankfurt für Verkäufer

• Prüfen Sie in planAS oder in der Grundstücksinformation der Bauaufsicht, ob Ihr Flurstück in einem Gebiet mit Milieuschutz liegt [2] [3].
• Legen Sie die Genehmigungen für frühere Umbauten bereit, denn im Milieuschutz brauchen auch bauliche Änderungen ohne Baugenehmigung eine eigene Satzungsgenehmigung [2].
• Klären Sie bei einer vermieteten Wohnung, ob das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde und dem Mieter damit ein Vorkaufsrecht zusteht [12].
• Planen Sie die zwei Monate ein, die der Mieter nach der Mitteilung des Kaufvertrags für seine Entscheidung hat [13].
• Rechnen Sie beim Verkauf eines ganzen Hauses mit drei Monaten, in denen die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausüben kann [10].
• Prüfen Sie, ob Ihr Haus den Zielen der Satzung entsprechend bebaut und genutzt wird und keine Missstände oder Mängel hat, denn dann ist das Vorkaufsrecht der Stadt nach der Rechtsprechung ausgeschlossen [8] [11].
• Setzen Sie den Preis eines Mietshauses aus Mieten und Zustand an und nicht aus einer Aufteilung, die ein Käufer erst genehmigen lassen müsste [1].
• Behalten Sie im Blick, dass die hessische Verordnung zur Umwandlung mit Ablauf des 11.05.2027 außer Kraft tritt [4].
• Verzichten Sie vor dem Verkauf auf große Umbauten, die über den zeitgemäßen Zustand einer durchschnittlichen Wohnung hinausgehen [2].
• Holen Sie sich bei Fragen zu Genehmigung und Vorkaufsrecht im Einzelfall Rat bei einem Anwalt oder Notar.

Häufige Fragen zum Milieuschutz Frankfurt

Fazit zum Milieuschutz Frankfurt

Milieuschutz Frankfurt verhindert keinen Verkauf, er verändert aber, was Käufer nach dem Kauf mit einer Immobilie tun dürfen. Wer eine bestehende Eigentumswohnung verkauft, merkt davon wenig. Wer ein ganzes Mietshaus verkauft, sollte das Vorkaufsrecht der Stadt und die Regeln zur Umwandlung von Anfang an einplanen. Unsere Empfehlung lautet deshalb, den Preis aus Mieten, Zustand und Vergleichsverkäufen abzuleiten und die Fristen in den Zeitplan aufzunehmen.

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Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen im Einzelfall hilft ein Anwalt oder Notar.

Quellen

1. Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Redaktionsschluss 30.04.2026, Abschnitte 3.7.5, 3.7.5.2, 3.7.5.3 und 3.8.5.1.1, gutachterausschuss.frankfurt.de, abgerufen am 02.11.2026.
2. Bauaufsicht Frankfurt am Main, Merkblatt Bauvorhaben im Geltungsbereich von Milieuschutzsatzungen, Stand Januar 2026, bauaufsicht-frankfurt.de, abgerufen am 02.11.2026.
3. Stadtplanungsamt Frankfurt am Main, Geodienst planAS Erhaltungssatzungen, rechtsverbindliche Satzungen, Abfrage am 01.11.2026, planas.frankfurt.de
4. Land Hessen, Verordnung über den Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum und zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten nach dem Baugesetzbuch vom 28.04.2022, GVBl. 2022 S. 234, §§ 1, 3 und 6, starweb.hessen.de, abgerufen am 02.11.2026.
5. Bauaufsicht Frankfurt am Main, Umwandlung von Wohn- und Teileigentum, bauaufsicht-frankfurt.de, abgerufen am 02.11.2026.
6. Bundesministerium der Justiz, § 172 Baugesetzbuch, Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026.
7. Bundesministerium der Justiz, § 24 Baugesetzbuch, Allgemeines Vorkaufsrecht, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026.
8. Bundesministerium der Justiz, § 26 Baugesetzbuch, Ausschluss des Vorkaufsrechts, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026.
9. Bundesministerium der Justiz, § 27 Baugesetzbuch, Abwendung des Vorkaufsrechts, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026.
10. Bundesministerium der Justiz, § 28 Baugesetzbuch, Verfahren und Entschädigung, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026.
11. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 09.11.2021, BVerwG 4 C 1.20, Pressemitteilung Nr. 70/2021, bverwg.de, abgerufen am 02.11.2026.
12. Bundesministerium der Justiz, § 577 Bürgerliches Gesetzbuch, Vorkaufsrecht des Mieters, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026.
13. Bundesministerium der Justiz, § 469 Bürgerliches Gesetzbuch, Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026.
14. Deutscher Bundestag, Drucksache 21/6588, Gesetzentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts, 22.06.2026, dserver.bundestag.de, abgerufen am 02.11.2026.
15. Deutscher Bundestag, Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen, Tagesordnung der 30. Sitzung, öffentliche Anhörung am 23.09.2026, bundestag.de, abgerufen am 02.11.2026.

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