Eine vermietete Wohnung können Sie in Frankfurt jederzeit verkaufen, der Mieter muss dafür nicht ausziehen. Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über [2]. Für den Preis macht der Mietvertrag allerdings einen Unterschied. Vermietete Altbauwohnungen wurden 2025 in Frankfurt im Mittel für 5.210 € je Quadratmeter verkauft, unvermietete für 6.200 € [1].
Das Wichtigste in Kürze
- Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, auch die Kaution [2] [3].
- Vermietete Eigentumswohnungen erzielten 2025 in Frankfurt je nach Baujahr niedrigere Quadratmeterpreise als leere [1].
- Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht [4].
- Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss einen Gewinn in der Regel versteuern [8].
Kann ich meine vermietete Wohnung in Frankfurt verkaufen?
Ja. Das Gesetz sagt dazu einen kurzen Satz, der für Verkäufer und Mieter gleichermaßen wichtig ist. Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein [2]. Ihr Mieter behält also seinen Vertrag, seine Miete und seine Kündigungsfristen. Er muss dem Verkauf nicht zustimmen.
Die Kaution geht ebenfalls auf den Käufer über. Kann der Käufer sie bei Mietende nicht zurückzahlen, haftet der Verkäufer weiter [3]. Deshalb gehört die Übergabe der Kaution in den Kaufvertrag, und der Notar regelt sie mit.
Verkauf mit Mieter oder nach dem Auszug
Ob Sie mit Mieter oder leer verkaufen, ist meist keine freie Wahl. Ein Verkauf allein ist kein Grund, einem Mieter zu kündigen. Eine Kündigung, um die Wohnung besser verwerten zu können, erlaubt das Gesetz nur unter engen Voraussetzungen [7]. Leer verkaufen Sie also in der Regel nur, wenn der Mieter von sich aus auszieht oder Sie sich mit ihm einvernehmlich einigen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt weist die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen getrennt nach Mietstatus aus [1]. Die Zahlen für 2025 zeigen in allen drei großen Baujahresgruppen den gleichen Abstand.
| Baujahr der Wohnung | vermietet, Mittel 2025 | unvermietet, Mittel 2025 |
|---|---|---|
| vor 1919 | 5.210 € je m² | 6.200 € je m² |
| 1950 bis 1977 | 3.920 € je m² | 4.330 € je m² |
| ab 1991, ohne Neubau | 6.290 € je m² | 7.130 € je m² |
Nach unserer Rechnung lag der Mittelwert vermieteter Wohnungen damit zwischen rund 9 % und rund 16 % unter dem leerer Wohnungen [1]. Das liegt vor allem daran, dass ein anderer Käufer zugreift. Wer selbst einziehen will, kauft lieber leer. Wer vermietet kauft, rechnet mit der Miete, die er erhält, und mit der Zeit, bis er die Wohnung selbst nutzen könnte.
Für Ihre Wohnung sagt dieser Durchschnitt noch nicht viel. Eine Miete, die nah an der ortsüblichen Miete liegt, ein Mieter, der lange und zuverlässig zahlt, und eine gute Lage können den Abstand deutlich kleiner machen. Diese Punkte prüfen wir bei der Bewertung einzeln.
Was gilt, wenn die Wohnung umgewandelt wurde?
Viele Frankfurter Eigentumswohnungen waren früher Mietwohnungen in einem ganzen Haus, das später aufgeteilt wurde. Für diesen Fall gelten zwei besondere Regeln zum Schutz des Mieters.
Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, darf der Mieter sie beim ersten Verkauf an einen Dritten zu denselben Bedingungen kaufen [4]. Der Mieter erfährt vom Kaufvertrag, in der Praxis meist über den Notar, und hat danach zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben [4]. Für Ihren Zeitplan bedeutet das, dass Sie mit dieser Frist rechnen sollten.
Außerdem darf ein Käufer einer umgewandelten Wohnung dem Mieter für eine bestimmte Zeit nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Gesetz sieht dafür drei Jahre ab dem Verkauf vor und erlaubt den Ländern, die Frist auf bis zu zehn Jahre zu verlängern [5]. Hessen hat Frankfurt in seine Mieterschutzverordnung aufgenommen. Sie gilt bis zum 25.11.2026 und sieht für Verkäufe nach dem 31.08.2019 eine Frist von acht Jahren vor. Für die Neufassung plant das Land sechs Jahre [6]. Welche Frist für Ihre Wohnung gilt, hängt vom Datum des ersten Verkaufs ab. Das klären wir vor dem Verkauf mit Ihnen und dem Notar, denn Käufer fragen danach.
Welche Unterlagen ein Käufer sehen will
Wer eine vermietete Wohnung kauft, prüft vor allem den Mietvertrag. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto weniger Rückfragen gibt es und desto schneller kommt ein Notartermin zustande.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
- Nachweise über Mieterhöhungen der letzten Jahre
- letzte Nebenkostenabrechnung für den Mieter
- Nachweis über die Kaution und wie sie angelegt ist
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wie Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
Fehlt etwas, besorgen wir es mit Ihnen. Bei einem Verkauf mit uns gehört das zu unserer Arbeit.
Besichtigungen mit dem Mieter abstimmen
Ein Käufer will die Wohnung sehen, bevor er sich entscheidet. Sprechen Sie Ihren Mieter deshalb früh an und erklären Sie ihm, was der Verkauf für ihn bedeutet, nämlich dass sein Mietvertrag unverändert weiterläuft. Ein Mieter, der Bescheid weiß, öffnet die Tür meist bereitwilliger als einer, der vom Verkauf aus einem Inserat erfährt.
Wir bündeln Besichtigungen auf wenige Termine und kommen nur mit Interessenten, deren Finanzierung wir vorher geprüft haben. So bleibt die Belastung für Ihren Mieter gering.
Steuer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
Bei einer Wohnung, die Sie selbst bewohnt haben, bleibt ein Gewinn unter bestimmten Bedingungen steuerfrei. Bei einer vermieteten Wohnung ist das anders. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, gilt der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft, und ein Gewinn ist zu versteuern [8]. Prüfen Sie den Zeitpunkt deshalb mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.
Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Frankfurt
Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Sie dürfen Ihre Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist [2]. Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde [4].
Darf der Käufer nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen?
Grundsätzlich ja, wenn er die Wohnung selbst oder für Angehörige braucht und die gesetzlichen Fristen einhält [7]. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, gilt zusätzlich eine Sperrfrist. In Frankfurt ist sie nach der hessischen Mieterschutzverordnung länger als die gesetzlichen drei Jahre [5] [6].
Wie lange dauert der Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Das hängt vor allem von Preis, Unterlagen und den Besichtigungsterminen ab. Vom Auftrag bis zum Notartermin dauert ein Verkauf bei uns im Schnitt 82 Tage, das ist ein Mittelwert aus unseren eigenen Verkaufsdaten und keine Zusage für den Einzelfall. Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, kommen nach der Beurkundung bis zu zwei Monate hinzu [4].
Sie vermieten in Frankfurt und denken über einen Verkauf nach
Wir vermitteln keine Mietwohnungen, wir begleiten Frankfurter Eigentümer beim Verkauf. Wer eine Wohnung mit laufendem Mietvertrag besitzt, fragt sich, ob ein Verkauf mit Mieter oder nach dem Auszug mehr bringt. Diese Frage klären wir mit Ihnen anhand von Lage und Vertrag, bevor Sie etwas entscheiden. Wie ein Wohnungsverkauf in Frankfurt abläuft, lesen Sie auf Wohnung verkaufen in Frankfurt.
Quellen
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Abschnitt 3.7.4 Mittlere Preise nach Mietstatus, https://www.gutachterausschuss.frankfurt.de, abgerufen am 31.10.2026. Prozentangaben eigene Berechnung.
- Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 566 Bürgerliches Gesetzbuch, Kauf bricht nicht Miete, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html, abgerufen am 01.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 566a Bürgerliches Gesetzbuch, Mietsicherheit, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html, abgerufen am 01.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, §§ 577 und 469 Bürgerliches Gesetzbuch, Vorkaufsrecht des Mieters und Ausübungsfrist, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__469.html, abgerufen am 01.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 577a Bürgerliches Gesetzbuch, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html, abgerufen am 01.11.2026.
- Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum, Mieterschutzverordnung und geplante Neufassung, https://wirtschaft.hessen.de/wohnen-und-bauen/wohnungsrecht/mieterschutzverordnung-vom-18-november-2020-gvbl-s-802, abgerufen am 01.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 573 Bürgerliches Gesetzbuch, Ordentliche Kündigung des Vermieters, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html, abgerufen am 01.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 23 Einkommensteuergesetz, Private Veräußerungsgeschäfte, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html, abgerufen am 01.11.2026.
Zusammengestellt von der Develo Immobilien GmbH, Zweigniederlassung Frankfurt am Main, Neue Mainzer Str. 84, 60311 Frankfurt am Main. Hauptsitz Bad Homburg v. d. Höhe. Erlaubnis nach § 34c GewO. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, Einzelfragen klären Sie mit Notar, Anwalt oder Steuerberater. Stand November 2026.
