Exposé für Immobilien erstellen, Inhalt und Vorgehen in Frankfurt

Ein Exposé für Immobilien fasst zusammen, was Käufer vor der ersten Besichtigung wissen wollen, also Lage, Räume, Zustand, Energiedaten und Preis. Vorgeschrieben ist ein Exposé nicht. Sobald Sie aber in kommerziellen Medien inserieren, müssen bestimmte Werte aus dem Energieausweis in der Anzeige stehen [2]. Wie stark in Frankfurt allein die Lage den Preis bestimmt, zeigen Altbauwohnungen, die 2025 im Westend im Mittel 9.060 €/m² kosteten und im Nordend und Ostend 6.650 €/m² [1].

Muss man für den Verkauf ein Exposé für Immobilien erstellen?

Nein, ein Gesetz, das ein Exposé verlangt, gibt es nicht. Pflicht sind zwei andere Dinge. Anzeigen in kommerziellen Medien, also etwa auf Immobilienportalen oder in der Zeitung, müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis enthalten, wenn ein Ausweis vorliegt (§ 87 GModG) [2]. Außerdem müssen Sie den Ausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Käufer nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Absatz 4 GModG) [3].

In die Anzeige gehören nach § 87 GModG fünf Angaben [2].

1. Sie nennen die Art des Ausweises, also Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
2. Sie übernehmen den Endenergiebedarf oder den Endenergieverbrauch aus dem Ausweis.
3. Sie geben den wesentlichen Energieträger der Heizung an.
4. Bei Wohngebäuden steht das Baujahr laut Ausweis in der Anzeige.
5. Bei Wohngebäuden kommt die Energieeffizienzklasse dazu.

Wer diese Angaben weglässt oder den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG) [5]. Die fünf Werte gehören deshalb auch ins Exposé, denn Interessenten lesen es neben der Anzeige. Für Baudenkmäler gelten die Pflichten zur Ausstellung und Vorlage beim Verkauf nicht (§ 79 Absatz 4 GModG) [4]. Steht Ihr Frankfurter Gründerzeithaus unter Denkmalschutz, schreiben Sie das ins Exposé, dann wissen Käufer, warum kein Ausweis beiliegt.

Was gehört in ein Exposé für Immobilien?

Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die ein Käufer sonst am Telefon stellen würde. Diese Reihenfolge hat sich bewährt.

• Die Überschrift nennt Objektart, Stadtteil und das stärkste Merkmal, etwa die Altbauwohnung mit Balkon im Nordend.
• Die Fotos zeigen jeden Raum bei Tageslicht, dazu Fassade, Treppenhaus und Garten oder Balkon.
• Ein Grundriss mit Maßen hilft Käufern mehr als jede Beschreibung, weil sie ihre Möbel in Gedanken stellen können.
• In den Eckdaten stehen Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Etage, Grundstücksgröße, Stellplatz und Mietstatus.
• Die Ausstattung beschreibt Heizung, Fenster, Bäder und Böden jeweils mit dem Jahr der letzten Erneuerung.
• Bei einer Eigentumswohnung gehören Hausgeld, Erhaltungsrücklage und beschlossene Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft dazu.
• Der Preis steht sichtbar im Exposé, die Energiedaten bekommen einen eigenen Kasten.

Von „Preis auf Anfrage“ raten wir ab. Interessenten müssten dann erst anrufen, bevor sie wissen, ob Ihre Immobilie in ihr Budget passt, und manche lassen es ganz.

Die Wohnfläche sollte nachvollziehbar berechnet sein. Balkone und Terrassen zählen nach der Wohnflächenverordnung zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte [7]. Wenn Sie Ihren Quadratmeterpreis mit dem Frankfurter Marktbericht vergleichen, achten Sie auf einen Unterschied. Der Gutachterausschuss rechnet Balkone und Terrassen seit 2019 zur Hälfte ein, bis zu einer üblichen Fläche von 20 Prozent der Wohnfläche [1]. Einen Stellplatz nennen Sie ausdrücklich, denn nach seiner Auswertung hebt er den Wert einer Frankfurter Wohnung auch über seinen eigenen Preis hinaus [1].

Wie beschreibt man im Exposé die Lage einer Frankfurter Immobilie?

Die Lage beschreiben Sie mit Angaben, die ein Käufer nachprüfen kann, und nicht mit Adjektiven. Nennen Sie Stadtteil und Straße, die nächste Haltestelle von U-Bahn, S-Bahn oder Straßenbahn mit dem Fußweg in Minuten sowie Schulen, Kitas und Einkauf in der Nähe. Wie weit die Preise zwischen Frankfurter Stadtteilen auseinanderliegen, zeigen die Altbauwohnungen.

Die Tabelle zeigt Eigentumswohnungen mit Baujahr bis 1918 ohne Sondertypen wie Dachgeschosswohnungen und Maisonetten, je m² Wohnfläche ohne Stellplatzanteil. Ausgewertet wurden 17 Verkäufe im Westend, 90 im Nordend und Ostend, 48 in Bockenheim, 25 in Sachsenhausen und Westhafen, 33 in Bornheim und 10 im Bereich Höchst. So weist es der Frankfurter Gutachterausschuss in Abschnitt 3.7.3 seines Marktberichts 2026 aus [1]. Die Stadtteilnamen ordnen die Grundbuchbezirke nur ungefähr zu, und der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Mittelwerte keine Verkehrswerte sind [1].

Für Ihr Exposé heißt das, dass Stadtteil und Baujahr schon in die Überschrift gehören. Was Ihren Stadtteil sonst ausmacht, lesen Sie auf unseren Stadtteilseiten.

Welche Fehler im Exposé kosten Zeit und Geld?

Fehler im Exposé entstehen, wenn es schöner sein soll als die Immobilie. Diese Punkte halten wir für die teuersten.

• Eine zu große Wohnfläche kann beim Gutachter der Bank auffallen. Dann wird nicht mehr über Ihre Wohnung gesprochen, sondern über Ihre Glaubwürdigkeit.
• Ein verschwiegener Mangel kann Sie lange nach dem Notartermin einholen. Auf einen Ausschluss der Gewährleistung im Kaufvertrag können Sie sich nicht berufen, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB) [6].
• Ein unklarer energetischer Zustand bremst die Finanzierung. Nach dem Frankfurter Gutachterausschuss kann ein baulich oder energetisch schlechter Zustand den Wert als Kreditsicherheit so weit mindern, dass Banken gar nicht finanzieren [1]. Nennen Sie deshalb jede Modernisierung mit Jahr und legen Sie die Rechnungen bereit.
• Ein Preis ohne Begründung schreckt ab. Frankfurter Käufer rechnen genau, weil Banken laut Gutachterausschuss gut ein Fünftel des Kaufpreises als Eigenkapital verlangen [1].
• Alte oder dunkle Fotos wecken Misstrauen, sobald der Interessent vor der Tür steht und die Räume anders aussehen.

Exposé selbst erstellen oder erstellen lassen?

Ja, Sie können ein Exposé selbst erstellen, wenn Sie Zeit, eine gute Kamera und vollständige Unterlagen haben. Sie brauchen dafür einen aktuellen Grundbuchauszug, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung und den Energieausweis, bei einer Wohnung zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Fehlt etwas, fordern Sie es bei den Ämtern oder der Hausverwaltung an, und das braucht Zeit.

Wer seinen Preis im Exposé mit echten Verkäufen begründen will, kann beim Frankfurter Gutachterausschuss einen Auszug aus seiner Kaufpreissammlung beantragen. Bis zu zehn Vergleichsfälle kosten dort 120 €, nach dem Gebührenstand von Februar 2022 [1].

Zwei Dinge gehören nicht ins öffentliche Exposé, nämlich Ihre genaue Hausnummer und Fotos von Wertgegenständen oder Alarmanlagen. Die Adresse geben Sie erst heraus, wenn Sie mit dem Interessenten gesprochen haben. Wie ein Verkauf in Eigenregie Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag Haus verkaufen ohne Makler.

Häufige Fragen zum Exposé in Frankfurt

Gehört der Bodenrichtwert ins Exposé?

Bei einem Haus oder einem Grundstück ist er eine sinnvolle Angabe, weil Käufer ihn selbst nachprüfen können. Den Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2026 finden Sie flurstückgenau und kostenlos im Geoportal der Stadt Frankfurt oder bei BORIS Hessen [1]. Für eine Eigentumswohnung hilft er wenig, dort zählen Baujahr, Lage und Zustand mehr.

Soll im Exposé stehen, dass meine Wohnung vermietet ist?

Ja, der Mietstatus gehört in die Eckdaten, zusammen mit Nettokaltmiete und Beginn des Mietverhältnisses. Vermietete Eigentumswohnungen erzielten 2025 in Frankfurt in jeder Baujahresgruppe mit Vergleichswerten einen niedrigeren mittleren Quadratmeterpreis als freie [1]. Wer das im Exposé verschweigt, verliert den Käufer spätestens beim Blick in den Mietvertrag.

Brauche ich für das Exposé ein Wertgutachten?

Nein, ein Exposé kommt ohne Gutachten aus. Wer trotzdem eines möchte, zahlt beim Gutachterausschuss Frankfurt für ein bebautes Grundstück mit einem ermittelten Wert von 1,5 Mio. € rund 3.951 € brutto zuzüglich Auslagen, Stand September 2022 [1]. Für die Preisfindung vor einem Verkauf genügt eine fundierte Bewertung.

Muss ich ein Hochwasserrisiko im Exposé nennen?

Ja, wenn Sie davon wissen, sollten Sie es offen nennen. Der Frankfurter Gutachterausschuss berichtet, dass ein mögliches Hochwasserrisiko in einzelnen Gebieten der Stadt die Finanzierung erschwert und dass am Urselbach in bestehenden Baulücken keine Neubauten mehr genehmigt werden [1]. Die Bank Ihres Käufers prüft das ohnehin, und eine Überraschung kurz vor dem Notartermin kostet mehr als ein klarer Satz im Exposé.

Ein Exposé für Ihre Frankfurter Immobilie

Zu unserem Verkaufsauftrag gehören ein Exposé, Fotos und eine 3D-Begehung Ihrer Räume, den Energieausweis bekommen Sie als Verkaufskunde kostenlos. Das Exposé erscheint auf ImmoScout24 und Immowelt und geht an passende Kontakte aus unserer Kundendatenbank. Wenn Sie lieber diskret verkaufen, bleibt es bei unserer Kartei und unserem Netzwerk. Den ganzen Ablauf zeigt Immobilie verkaufen in Frankfurt.

Quellen

1. Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Redaktionsschluss 30.04.2026, veröffentlicht 05.05.2026. Vorwort, Abschnitte 3.2 (Berechnung der Wohnfläche), 3.7.3, 3.7.4, 3.7.6.1, 6.3, 6.4 und 6.6. https://www.gutachterausschuss.frankfurt.de, abgerufen am 31.10.2026.
2. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz (bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz), Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html, abgerufen am 31.10.2026.
3. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html, abgerufen am 31.10.2026.
4. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 79 Gebäudemodernisierungsgesetz, Grundsätze des Energieausweises, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html, abgerufen am 31.10.2026.
5. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 108 Gebäudemodernisierungsgesetz, Bußgeldvorschriften, Absatz 1 Nummer 18, 19 und 21 sowie Absatz 2, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html, abgerufen am 31.10.2026.
6. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 444 Bürgerliches Gesetzbuch, Haftungsausschluss, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html, abgerufen am 31.10.2026.
7. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 4 Wohnflächenverordnung, Anrechnung der Grundflächen, geltende Fassung, https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/__4.html, abgerufen am 31.10.2026.

Zusammengestellt von der Develo Immobilien GmbH, Zweigniederlassung Frankfurt am Main, Neue Mainzer Str. 84, 60311 Frankfurt am Main. Hauptsitz Bad Homburg v. d. Höhe. Erlaubnis nach § 34c GewO. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, Einzelfragen klären Sie mit Notar oder Anwalt. Stand Oktober 2026.