Warum Notartermin beim Immobilienverkauf? 

Ein Notartermin muss beim Immobilienverkauf vereinbart werden, um die Immobilienübergabe rechtsgültig zu machen. Der Notar bespricht mit dem Verkäufer und dem Käufer den gesamten Kaufvertrag, beantwortet ausstehende Fragen und beglaubigt den Kaufvertrag notariell, nachdem ihn beide Parteien unterschrieben haben.

Der Notartermin wird nach dem Verkaufsgespräch und der Anfertigung des Kaufvertrags festgelegt. Erst nachdem der Notar den Kaufvertrag notariell beurkundet und beglaubigt hat, ist er gemäß § 311b BGB rechtlich bindend. Mit der Beglaubigung verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie an den Käufer zu übergeben und der Käufer, den gesamten Verkaufspreis innerhalb einer festgelegten Frist auf das Konto des Verkäufers zu überweisen. 

Welche Aufgaben hat ein Notar beim Immobilienverkauf?

Der folgenden Liste kann entnommen werden, welche Aufgaben ein Notar beim Immobilienverkauf hat.

• Kaufvertragsentwurf aufsetzen: Der Notar wird einen Kaufvertragsentwurf aufsetzen, der alle wichtigen Vereinbarungen, Wünsche und Berücksichtigungen der Immobilienübertragung enthält. Auch eventuelle Mängel an der Immobilie, übernommenen Gegenständen oder Möbeln, der endgültige Kaufpreis und Angaben zu bestehenden Pachtverhältnissen werden im Kaufvertrag aufgelistet. Der Kaufvertragsentwurf wird beiden Parteien mindestens 14 Tage vor dem Notartermin vom Notar zur Überprüfung zugesendet. 
• Einsicht aller Unterlagen für Immobilienverkauf: Der Notar ist dafür verantwortlich, alle relevanten Unterlagen für den Immobilienverkauf einzusehen. Zu diesen relevanten Unterlagen gehören der aktuelle Grundbuchauszug, die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, die Grundrisse, der Gebäudeversicherungsnachweis, die aktuelle Flurkarte, die Berechnung der Wohn- und Nutzungsfläche sowie der letzte Grundsteuerbescheid.
• Prüfung des Grundbuchs auf Grundschulden: Vor dem Termin führt der Notar die Prüfung des Grundbuchs auf Grundschulden durch. Sind noch Grundschulden des Verkäufers für die Immobilie vorhanden, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, ein entsprechendes Dokument für ein Darlehen zur Begleichung und Löschung der Schulden von der jeweiligen Bank mitzubringen. Alternativ kann vom Notar eine Übernahme der Schulden durch den Käufer beantragt werden, um die Kosten für die Löschung der Grundschulden zu sparen.
• Verlesen des Kaufvertrags: Beim Notartermin verliest der Notar den Kaufvertrag gemeinsam mit dem Verkäufer und dem Käufer und beantwortet dabei alle offenen Fragen. Auch rechtliche Begriffe erklärt der Notar für beide Parteien verständlich, um Unklarheiten im Verkaufsprozess zu vermeiden. Geringfügige Korrekturen am Kaufvertrag dürfen von beiden Seiten während des Termins vorgenommen werden.
• Beurkundung und Beglaubigung des Kaufvertrags: Der Notar ist für die Beurkundung und Beglaubigung des Kaufvertrags verantwortlich, nachdem sowohl der Verkäufer als auch der Käufer den Kaufvertrag unterschrieben haben. Als Beurkundung unterschreibt auch der Notar den Kaufvertrag und setzt ein Siegel oder einen Stempel als Beglaubigung darunter. 
• Beantragung Auflassungsvormerkung: Die Beantragung der Auflassungsvormerkung führt der Notar nach dem Notartermin beim Grundbuchamt durch. Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers und soll besonders bei Insolvenzanmeldung des Verkäufers schützen. Eine Auflassungsvormerkung hält den Anspruch des Käufers auf die Immobilie fest und bietet ihm ein gesondertes Recht auf die Reservierung der Immobilie. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, was vom Käufer zu zahlen ist.
• Einholung des Vorkaufsrechtsverzichts: Nach der Beglaubigung des Kaufvertrags holt der Notar den Vorkaufsrechtsverzicht bei der zuständigen Gemeinde ein. Ein Vorkaufsrechtsverzicht besagt, dass die Gemeinde im Falle eines Vorkaufsrechts der Immobilie gemäß § 24, Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) von dem Recht nicht Gebrauch macht. Die schriftliche Erklärung der Gemeinde, die Immobilie nicht zu beanspruchen, ist wichtig, um eine rechtmäßige Übertragung der Immobilie an den Käufer sicherzustellen. 
• Senden der Veräußerungsanzeige: Nach dem Notartermin sendet der Notar die Veräußerungsanzeige gemäß §18 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) ans Finanzamt, die alle steuerlich relevanten Daten aufführt. Die Aufforderung der Grunderwerbssteuerzahlung wird schließlich vom Finanzamt an den Käufer gesendet. Erfolgt die Zahlung der Steuer, schickt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zurück an den Notar. Die Übertragung der Immobilie darf gemäß § 22, Abs. 1 GrEStG erst nach der Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer durchgeführt werden. 
• Mitteilung der Fälligkeit des Preises: Der Notar ist für die Mitteilung der Fälligkeit des Preises, inklusive der Zahlungsüberwachung verantwortlich. Das Fälligkeitsdatum und der Übergabetermin der Immobilie sind zwar bereits im Kaufvertrag festgehalten, dennoch sorgt der Notar mit einer schriftlichen Fälligkeitsmitteilung dafür, dass der vollständige Kaufpreis auch tatsächlich innerhalb der vorgegebenen Frist vom Käufer gezahlt wird. Die Fälligkeitsmitteilung wird dann ausgesendet, nachdem alle Voraussetzungen und erforderlichen Genehmigungen für die Immobilienübertragung gegeben sind.
• Eigentumsübertragung im Grundbuch: Ein Notar veranlasst die Eigentumsübertragung im Grundbuch in der Abteilung I für den neuen Eigentümer der Immobilie. Die Veranlassung findet statt, sobald alle Voraussetzung für eine Übertragung vorliegen und der Käufer ist automatisch neuer Besitzer der Immobilie. Für die Übertragung des Eigentums im Grundbuch fallen Kosten an, die vom Käufer zu tragen sind. 

Wie läuft der Notartermin für einen Immobilienverkauf ab?

Der Notartermin für einen Immobilienverkauf läuft ab, indem der Verkäufer und Käufer am Tag des Termins in den Besprechungsraum geleitet werden, in dem bereits eine aktuelle Version des Kaufvertrags für beide Parteien bereitliegt. Nachdem von beiden der Personalausweis oder Reisepass und die Steuer-Identifikationsnummer eingesehen wurde, verliest der Notar den Kaufvertrag.

Während der Verlesung haben Verkäufer und Käufer die Möglichkeit, Unklarheiten aufzuklären und Fragen zum Vertrag zu stellen. Der Notar verhält sich neutral und nimmt keine Position ein. Gewünschte Änderungen oder Korrekturen nimmt der Notar handschriftlich vor. Stehen keine Fragen mehr offen, unterschreiben beide Parteien den Vertrag. 

Zuletzt unterschreibt der Notar und setzt sein Siegel oder seinen Stempel unter das Dokument. Auf diese Weise ist der Kaufvertrag notariell beglaubigt. Nach dem Termin erhalten Verkäufer und Käufer eine überarbeitete Version des Kaufvertrags, inklusive aller Unterschriften und der Beglaubigung per Post zugesendet. 

Was ist beim Notartermin zu beachten?

Beim Notartermin sind die Beauftragung des Notars, die Dauer des Notartermins, die benötigten Unterlagen für den Notartermin und die Anwesenheit aller Parteien beim Termin zu beachten. Auf die einzelnen Aspekte während des Notartermins gehen wir im Folgenden detailliert ein.

Die Beauftragung des Notars

Die Beauftragung des Notars erfolgt, nachdem sich Verkäufer und Käufer in einem Verkaufsgespräch auf einen Preis für die Immobilie geeignet haben. In den meisten Fällen beauftragt der Käufer den Notar, er kann aber auch vom Verkäufer oder von Parteien zusammen gebucht werden. Ein Notartermin wird vereinbart und der Käufer sorgt dafür, dass alle essenziellen Unterlagen an den Notar gesendet werden, die für den Immobilienverkauf wichtig sind. 

Die Unterlagen, wie zum Beispiel der Grundbuchauszug, die Flurkarte und der Grundriss müssen beim Notar vor dem Notartermin eingereicht werden, damit dieser den Entwurf für den Kaufvertrag erstellen kann. Der Entwurf des Kaufvertrags wird 2 bis 3 Wochen vor dem Notartermin an den Verkäufer und den Käufer zur Überprüfung gesendet. 

Die Dauer des Notartermins 

Die Dauer des Notartermins beläuft sich in den meisten Fällen auf 60 bis 90 Minuten. Je nachdem, wie viele Fragen aufkommen, wie lang der Kaufvertrag ist, ob Änderungen vorzunehmen sind und wie einig sich beide Parteien mit dem Niedergeschriebenen sind. Nach der Beglaubigung des Kaufvertrags dauert es ungefähr 4 bis 8 Wochen, bis die Eigentümerübertragung abgeschlossen ist, der Käufer den Kaufpreis bezahlt und der Übergabetermin durchgeführt wird.

Die Unterlagen für den Notartermin

Die Unterlagen für den Notartermin, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer notwendig sind, sind ein gültiges Ausweisdokument und die Steuer-Identifikationsnummer. Ohne diese kann eine Beglaubigung des Kaufvertrags nicht stattfinden. Als Käufer ist an einen Nachweis zur Finanzierung der Immobilie und das Grundschuldformular Ihrer finanzierenden Bank zu denken. Vom Verkäufer wird beim Notartermin das Darlehen zur Begleichung der Grundschulden benötigt.

Die Anwesenheit beim Notartermin

Die Anwesenheit beim Notartermin beschränkt sich auf den Verkäufer, den Käufer und den Notar sowie eventuell einen Immobilienmakler, der eine der beiden Parteien oder beide Parteien unterstützt. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer haben beim Notartermin anwesend zu sein, da die Originalunterschrift für die Rechtsgültigkeit des Kaufvertrags notwendig ist. 

Möchte oder muss sich der Verkäufer oder Käufer durch eine andere Person vertreten lassen, ist dies entweder durch eine beliebige Person mit notariell erstellter Vollmacht und unmittelbarer Wirkung oder durch eine Person ohne Vollmacht, mit nachträglicher Nachgenehmigung eines Notars möglich. Die Kosten für die Vollmacht sind im § 98 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) geregelt.

Eine Vertretung durch eine Person ohne Vollmacht darf zwar von jeder beliebigen Person und sogar von der anderen Vertragspartei übernommen werden, muss jedoch im Nachhinein durch eine vom Notar ausgestellte Nachgenehmigung ergänzt werden. Sowohl eine notarielle Vollmacht als auch eine notarielle Nachgenehmigung kosten je nach Verkaufspreis der Immobilie viel Geld und sind in den meisten Fällen teurer als die Notarkosten. 

Was kostet ein Notartermin zum Immobilienverkauf?

Ein Notartermin zum Immobilienverkauf kostet zwischen 1 und 2 % des Kaufpreises der Immobilie. Das Kostenverzeichnis der Anlage 1 im GNotKG hält die vorgeschriebenen Kosten fest, an die sich Notare zu halten haben. Die Kosten für den Notartermin sind in der Regel vom Käufer zu tragen. Für den Verkäufer entstehen nur Kosten, wenn der Notar eine Löschung der Grundschulden im Grundbuchamt anordnen soll.

Ist der Vertragsentwurf bereits angefertigt und steht der Notartermin fest, sind beide Parteien in der Pflicht, diesen Termin wahrzunehmen. Verzichtet eine Vertragspartei vor dem Notartermin auf den Verkauf/Kauf der Immobilie und zieht sich vom Kaufvertrag zurück, obwohl der Vertragsentwurf fertig ist, trägt derjenige die Notarkosten, der den Notar beauftragt hat. Engagiert demnach der Verkäufer den Notar, ist es ratsam, dass der Verkäufer eine schriftliche Bestätigung über die Kaufabsicht des Käufers und die Abnahme der Notarkosten bei Rücktritt einfordert. Die Kosten für den Notartermin sind bei privatem Verkauf nicht steuerlich absetzbar.

Was passiert nach dem Notartermin?

Nach dem Notartermin beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung für die Reservierung der Immobilie für den Käufer. Anschließend beantragt er den Vorkaufsrechtsverzicht im Falle eines Vorkaufsrechts der Gemeinde und sendet eine Veräußerungsanzeige für die Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt. 

Sind alle Anforderungen für die Immobilienübertragung erfüllt, schickt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung an den Käufer, damit dieser den Kaufpreis an den Verkäufer übermittelt. Am Ende ist lediglich eine Eigentumsübertragung im Grundbuch festzuhalten und der Übergabetermin kann durchgeführt werden. Die Zeit vom Notartermin bis zur Immobilienübergabe dauert bis zu 8 Wochen.