Ein Immobilien Kaufvertrag ist notwendig, wenn man sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, um Vereinbarungen zum Hausverkauf, Informationen zur Immobilie sowie die Rechte und Pflichten des Verkäufers und Käufers schriftlich festzuhalten. Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden und ist dann rechtskräftig.
Ein Kaufvertrag wird von einem beauftragten Notar erstellt. Wird ein Immobilienmakler engagiert, wird dieser ebenfalls in den Prozess involviert. Für das Aufsetzen des Kaufvertrags sind relevante Unterlagen und Informationen zur Immobilie nötig, die dem Notar im Vorhinein übermittelt werden. Nach dem Unterzeichnen übernimmt der Notar weitere Aufgaben, damit die offizielle Übertragung der Immobilie durchgeführt wird. Die Kosten für den Kaufvertrag übernimmt der Käufer und/oder der Verkäufer.
Was ist ein Kaufvertrag für Immobilien?
Ein Kaufvertrag für Immobilien ist ein schriftliches Dokument, das alle Details zum Immobilienverkauf beinhaltet. Erst mit der Unterschrift von Käufer und Verkäufer sowie mit der Beglaubigung des Notars ist der Kaufvertrag gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) rechtlich bindend.
Im Kaufvertrag werden der Kaufpreis, die Eckdaten der Immobilie, die Rechte und Pflichten beider Parteien, der Zahlungsplan (falls eine Ratenzahlung bevorzugt wird), die Übernahme von beweglichen Gegenständen oder von mitverkauftem Inventar und sämtliche Fristen zum Kaufprozess festgehalten. Der Abschluss eines Kaufvertrags ist wichtig, um die Immobilie fristgerecht und in dem vereinbarten Zustand zu übergeben. Ein abgeschlossener Kaufvertrag dient ebenfalls der Beweislage im Falle eines Rechtsstreits zum Rechtsschutz.
Rechtliche Bedeutung des Immobilienkaufvertrags laut BGB
Die rechtliche Bedeutung des Immobilienkaufvertrags laut BGB besagt, dass sich Verkäufer mit ihrer Unterschrift des Kaufvertrags dazu verpflichten, dem Käufer die Immobilie zu einem vereinbarten Zeitpunkt zu überlassen. Käufer verpflichten sich mit ihrer Unterschrift des Kaufvertrags dazu, den vollständigen Kaufpreis bis zum abgemachten Zeitpunkt auf das Konto des Verkäufers zu überweisen.
Ein Handschlag oder eine mündliche Übereinkunft sind bei einem Immobilienverkauf nicht möglich, da diese nicht rechtlich wirksam sind. Der Abschluss eines Kaufvertrags ohne Notar ist gemäß § 311b BGB nicht möglich.
Ein beglaubigter Kaufvertrag kann nicht nachträglich aufgelöst oder gekündigt werden. Ein Widerrufsrecht des Kaufvertrags besteht nur dann, wenn noch keine Unterschrift unter den Kaufvertrag gesetzt wurde oder der Käufer bzw. Verkäufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das Zurücktreten vom Kaufvertrag ist zum Beispiel gestattet, wenn der Käufer die Zahlungsfrist nicht einhält oder der Verkäufer einer zugesagten Behebung von Mängeln nicht nachkommt. Auf diese Weise ist eine Rückabwicklung durch den Käufer oder Verkäufer möglich und der Kaufvertrag ungültig.
Ein Verkäufer kann einen sogenannten Gewährleistungsausschluss formulieren und ist somit nicht dazu verpflichtet, für später aufkommende Mängel an der Immobilie zu haften. Bei ausdrücklich verschwiegenen Mängeln oder einer zuvor zugestimmten Behebung von Mängeln kann der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB von diesem nicht Gebrauch machen.
Worauf sollte man bei einem Immobilien Kaufvertrag achten?
Bei einem Immobilien Kaufvertrag sollte man darauf achten, dass er keine unvollständigen oder falschen Angaben enthält. Aus diesem Grund sollte der Kaufvertrag alle zwischen den Parteien abgestimmten Regelungen, Absprachen, Fristen beinhalten, an die sich Käufer und Käufer unbedingt halten müssen.
Kaufen Eheleute ein Haus oder eine Wohnung, sollten beide Personen im Kaufvertrag und auch im Grundbuch als Eigentümer erwähnt werden. Im Falle einer Scheidung hat keiner der Eheleute ein Vorrecht zu entscheiden, was mit der Immobilie passiert oder wer in der Immobilie wohnen bleiben darf.
Ein Notar sorgt mit einem ersten Entwurf des Kaufvertrags dafür, dass die Rechten und Pflichten beider Parteien abgedeckt sind und berät beide neutral im Verkaufsprozess. Verkäufer und Käufer haben dann 2 bis 3 Wochen Zeit, die Inhalte des Kaufvertrags durchzulesen, anzufechten und mögliche Änderungsvorschläge sowie Fragen festzuhalten. Käufer sollten zum Beispiel besonders darauf achten, dass die Immobilie keine Mängel aufweist oder die Mängel zu einer bestimmten Frist behoben werden, da ein Haftungsausschluss des Käufers im Kaufvertrag ihn von der Haftung für Mängel ausschließt.
Möchten Sie sich als Käufer oder Verkäufer ansehen, wie ein späterer Kaufvertrag aussehen wird, gibt es online zahlreiche Vorlagen und kostenlose Muster für Verträge für Immobilienverkäufe. Diese dienen als Anhaltspunkt für spätere Kaufverträge. Auch erfahrene Immobilienmakler können Ihnen Beispiele von Kaufverträgen für Immobilien vorlegen. Ein Immobilienmakler weiß, was bei einem Immobilien Kaufvertrag zu beachten ist.
Wer erstellt den Kaufvertrag?
Den Kaufvertrag erstellt der beauftragte Notar.
Die Erstellung des Kaufvertrags geschieht dann, wenn sich Käufer und Verkäufer über einen Kaufpreis sowie über vereinzelte Abmachungen geeinigt haben. Für die Ausarbeitung des Kaufvertrags benötigt der Notar alle wichtigen Unterlagen zum Immobilienverkauf wie zum Beispiel die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, die Grundrisse, den Grundbuchauszug und die Berechnung der Wohnfläche.
Diese Unterlagen sind dem Notar vor dem Notartermin zuzusenden. Auf Grundlage der Dokumente erstellt der Notar einen Kaufvertrag für die Immobilie. Nach der Erstellung des Kaufvertrags haben Käufer und Verkäufer etwa 2 Wochen für die Prüfung des Kaufvertrags Zeit. Wird ein Makler für den Verkauf oder den Kauf der Immobilie engagiert, erfolgt die Erarbeitung des Kaufvertrags zusammen mit dem Makler. Ohne Makler wird es keine Person geben, die ausschließlich Ihre Rechten und Pflichten vertritt oder Tipps für die Verbesserung des Kaufvertrags gibt.
Wie ist der Ablauf beim Immobilien-Kaufvertrag?
Der Ablauf beim Immobilien-Kaufvertrag ist in 7 Schritte aufgeteilt. Zuerst erfolgt die Unterschreibung der Reservierungsvereinbarung, anschließend wird der Vorvertrag abgeschlossen. Im dritten Schritt wird die Immobilienfinanzierung gesichert und dann alle relevanten Unterlagen gesammelt. Der Notar erstellt daraufhin den Kaufvertrag.
Ein Vorgespräch beim Notar wird im fünften Schritt vor dem Kaufvertrag vereinbart. Nachdem der Notartermin wahrgenommen und der Kaufvertrag beim Notartermin unterschrieben wurde, werden der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten nach dem Kaufvertrag bezahlt. Die Dauer der Erstellung des Immobilien-Kaufvertrags beträgt etwa 4 bis 8 Wochen.
1. Reservierungsvereinbarung unterschreiben
Im ersten Schritt wird vor dem Kaufvertrag eine Reservierungsvereinbarung unterschrieben, in der man den Makler darum bittet, die jeweilige Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu reservieren. Haben sowohl der Makler als auch der Käufer und Verkäufer der Immobilie die Reservierungsvereinbarung unterschrieben, versichert der Makler, dass er innerhalb des Zeitraums mit keinem anderen Interessenten die Immobilie besichtigt.
Einige Makler verlangen eine Gebühr für die Reservierung als Vergütung, falls es sich der Käufer doch anders überlegt. Nimmt der Makler mehr als 10 % für die Reservierungsgebühr, ist es Pflicht, die Reservierungsvereinbarung notariell beglaubigen zu lassen. Eine Reservierungsvereinbarung hat den Vorteil, dass Käufer weitere Bedenkzeit haben, ohne sich schnell entscheiden oder Angst haben zu müssen, dass die Immobilie bald von anderen Interessenten gekauft wird.
2. Vorvertrag abschließen
Statt der Reservierungsvereinbarung oder nach der Reservierungsvereinbarung besteht die Möglichkeit, ein Vorvertrag abzuschließen. Bei dem Aufsetzen eines Vorvertrags ist sich der Käufer im Gegensatz zur Reservierungsvereinbarung bereits ganz sicher, dass er die Immobilie kaufen möchte. Der Vorvertrag ist somit die offizielle Zusage zum Immobilienkauf.
Mit einem Vorvertrag verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie zu kaufen und der Verkäufer, die Immobilie an den Käufer zu übertragen. Der Vorvertrag ist jedoch nur rechtlich bindend, wenn er vom Notar beglaubigt wird. Wird der Vorvertrag ohne Notar, mündlich oder gar nicht abgeschlossen, hat der Käufer das Recht, sich bis zur Unterschreibung des Kaufvertrags ohne Begründung vom Kauf der Immobilie zurückzuziehen.
Vorverträge werden unter anderem dann abgeschlossen, wenn die Finanzierung der Immobilie noch nicht unmittelbar stattfinden kann und um rechtliche Folgen festzuhalten, falls es nicht zu einem Abschluss des Kaufvertrags kommt.
3. Immobilienfinanzierung sichern
Käufer einer Immobilie müssen die Immobilienfinanzierung sichern, um sich die Immobilie mit dem verlangten Kaufpreis leisten zu können. Dafür prüft die Bank des Käufers seine Bonität und stellt ihm dann eine Finanzierungszusage schriftlich aus. Ein Notartermin für den Kaufvertrag kann zwar ohne Finanzierungszusage stattfinden, dennoch sollte diese vor dem Notartermin vorliegen, um sich als Käufer abzusichern.
Kommt es zu keiner Finanzierung durch die Bank, sind Käufer dazu gezwungen, vom Kaufvertrag zurückzutreten, was sehr teuer werden kann. Mit einer Zusage für die Immobilienfinanzierung von der Bank zeigen Käufer dem Verkäufer ihre Zahlungsfähigkeit, was Vertrauen und Sicherheit zwischen beiden Parteien schafft.
4. Unterlagen sammeln
Für den Notartermin sind Unterlagen zu sammeln, die für den Abschluss des Kaufvertrags wichtig sind. Die Unterlagen vor dem Notartermin sind wichtig, damit der Notar den Kaufvertrag entwerfen und beiden Parteien zusenden kann. Zu den wichtigen Unterlagen gehören die aktuelle Flurkarte, die Grundrisse, der letzte Grundsteuerbescheid, die Wohnflächenberechnung, der aktuelle Grundbuchauszug, die Baulastenverzeichnis-Auskunft und der Nachweis zur Gebäudeversicherung.
Sollten noch Grundschulden für die Immobilie vom Verkäufer offen sein, liefert der Verkäufer ein passendes Dokument, dass ihm ein Darlehen für die Löschung der Grundschulden von der Bank zusteht. Für die Löschungsbewilligung der Bank fällt eine Gebühr von 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe, plus die geltende Mehrwertsteuer an. Die Grundschulden müssen beglichen werden, damit die Immobilie nicht weiterhin mit Schulden belastet ist, die der neue Eigentümer zahlen muss.
5. Vorgespräch beim Notar vereinbaren
Ein Vorgespräch beim Notar wird vereinbart, um alle Eckdaten der Immobilie zu besprechen, die Personalien beider Parteien aufzunehmen und rechtliche Fragen zum Immobilienverkauf zu beantworten. Auf der Grundlage des Vorgesprächs und der gesammelten Unterlagen erstellt der Notar schließlich den Kaufvertrag.
Verkäufer und Käufer haben nach Erhalt des Kaufvertrags zwei bis drei Wochen Zeit, den Vertrag zu lesen, zu prüfen sowie sich Fragen und eventuelle Anmerkungen zu notieren. Nach den 2 bis 3 Wochen findet der Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags statt. Diese Zeit gilt ebenfalls als Bedenkzeit zwischen beiden Parteien, falls sie keinen Vorvertrag abgeschlossen haben.
6. Zum Notartermin gehen und Kaufvertrag unterschreiben
Im sechsten Schritt gehen Verkäufer und Käufer zum Notartermin und unterschreiben den Kaufvertrag. Bei dem Termin liest der Notar den gesamten Kaufvertrag noch einmal vor, erklärt rechtliche Begriffe und beantwortet alle Fragen, die in der Zeit vor dem Notartermin aufgekommen sind. Falls kleinere Änderungen vorgenommen werden sollen, hält der Notar dies schriftlich fest.
Wurden alle Unklarheiten beseitigt, unterschreiben der Verkäufer und Käufer der Immobilie den Kaufvertrag. Anschließend unterschreibt auch der Notar den Vertrag und beglaubigt ihn mit einem Stempel oder einem Siegel. Mit der Unterschrift von Verkäufer und Käufer sowie der Beglaubigung des Notars ist der Kaufvertrag rechtsgültig. Nach dem Notartermin wird der berichtigte Kaufvertrag mit allen Anmerkungen den Parteien zugesendet.
7. Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten bezahlen
Im Kaufvertrag ist der genaue Kaufpreis und der Zeitraum für den zu zahlenden Kaufpreis festgelegt. Der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten sind nach dem Notartermin zu bezahlen. Zu den Erwerbsnebenkosten gehören zum Beispiel die Kosten für den Notar, die Grundbuchkosten, die Maklergebühr und die Grunderwerbsteuer durch das Finanzamt.
Die Erwerbsnebenkosten werden je nach Vereinbarung vom Verkäufer alleine, vom Käufer alleine oder von beiden Parteien zur Hälfte gezahlt. Erst nach der Begleichung des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten findet der Besitzübergang von Verkäufer zu Käufer statt.
Was macht der Notar beim Kaufvertrag für ein Haus?
Der Notar übernimmt beim Kaufvertrag für ein Haus wichtige Aufgaben, wie das Aufsetzen des Kaufvertrags, das Sammeln der relevanten Unterlagen, die Eigentumsübertragung im Grundbuch und die Beglaubigung des Kaufvertrags. Zusätzlich übernimmt der Notar noch die Beantragung der Auflassungsvormerkung für den Anspruch des Käufers auf die Immobilie.
Außerdem wird die Veräußerungsanzeige vom Notar an das Finanzamt gesendet, woraufhin der Käufer für die Zahlung der Grunderwerbsteuer aufgefordert wird. Auch den Vorkaufsrechtsverzicht von der Gemeinde holt der Notar ein. Am Ende übernimmt der Notar die Zahlungsabwicklung, damit der Verkäufer den gesamten Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Zeit erhält.
Immobilien Kaufvertrag Checkliste
Im Folgenden finden Sie eine Checkliste zum Immobilien Kaufvertrag und was darin aufzulisten ist.
Personalien des Verkäufers und Käufers
Anschrift, Lage der Immobilie
Wohn- und Nutzungsfläche der Immobilie
Derzeitiger Inhalt des Grundbuchs
Löschung oder Übernahme der Grundschulden
Vereinbarter Kaufpreis und Zahlungsfrist
Art der Zahlung (Ratenzahlung, Einmalzahlung etc.)
Übergabetermin für die Immobilie
Konsequenzen für verspätete Zahlungen
Eventuelle Mängel der Immobilie
Übernommenes Inventar
Gewährleistungsregelungen (Rechte der Parteien)
Was kostet ein Kaufvertrag für Immobilien?
Ein Kaufvertrag für Immobilien kostet etwa 1,5 % des Kaufpreises. In diese 1,5 % sind bereits die Notarkosten und die Kosten für den Grundbucheintrag eingerechnet. Käufer zahlen ebenfalls eine Gebühr für die Eintragung der Grundschuld. Falls die Immobilie beim Verkauf noch nicht fertig gebaut ist, fällt für den Käufer ebenfalls eine Anzahlung an.
Verkäufer müssen darüber hinaus die Löschungskosten für die bestehenden Lasten an der Immobilie tragen. Beide Parteien sollten beachten, dass der Notar trotzdem seine Gebühr verlangt, sobald er den Kaufvertrag aufgesetzt und den Notartermin vereinbart hat – auch wenn der Notartermin nicht stattfindet.
