Immobilie verschenken: Vorgehen, Kosten & Möglichkeiten

Möchten Eigentümer ihre Immobilie verschenken, ist dies nach einer notariellen Beglaubigung eines Schenkungsvertrags möglich. Verschenkt man mit einem hohen Vermögen seine Immobilie in der Familie, zum Beispiel an Kinder, Enkel, Neffen oder Geschwister, statt sie zu vererben, kann man hohe Erbschaftssteuern sparen.

Verschenkt man Immobilien an Ehepartner, ist dies sogar vollständig steuerfrei. Dies gilt jedoch nur, wenn man selbst mit seiner Ehefrau oder seinem Ehemann in der Immobilie wohnt. Wohnt man nicht selbst in der Immobilie, kann man eine Immobilie etwa alle 10 Jahre zum Teil verschenken. Dafür müssen Steuern gezahlt werden, jedoch steht der beschenkten Person, je nach Verwandtschaftsgrad zum Eigentümer, ein gewisser Freibetrag zu.

Die gesetzliche Erbfolge sieht vor, dass eine Immobilie immer den Ehepartnern und den eigenen Kindern zu einem gewissen Teil zusteht. Mit der Schenkung einer Immobilie kann bestimmt werden, welche Person die Immobilie erhält. Möchte man die Immobilie an niemanden aus der Familie übertragen, kann eine Schenkung auch an Dritte, zum Beispiel Freunde, erfolgen. Eine Immobilie kann immer nur an eine Person verschenkt werden.

Darf man eine Immobilie verschenken?

Ja, man darf eine Immobilie verschenken, muss diese Schenkung jedoch gemäß § 518 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vertraglich festhalten und notariell beglaubigen lassen. Möchte der Eigentümer nach der Schenkung weiter in der Immobilie wohnen oder diese vermieten, muss er das Wohnrecht oder das Nießbrauchrecht beanspruchen.

Eine Schenkung sollte nicht im Alleingang des Eigentümers passieren, sondern mit dem Beschenkten (Familienmitglied) besprochen werden. Auf diese Weise wird genau festgelegt, wie die Schenkung abläuft, ob der Eigentümer weiterhin in der Immobilie lebt und ob die Schenkung an Bedingungen gebunden ist. Von einer Schenkung sollen beide Parteien profitieren, weshalb alle steuerlichen, finanziellen und organisatorische Fragen vor dem Unterschreiben des Schenkungsvertrags zu klären sind.

Eine Schenkung der Immobilie kann nur in vereinzelten Fällen und mit beträchtlichen Gründen rückgängig gemacht werden. Zwei Beispiele für beträchtliche Gründe sind die Verarmung des Schenkenden oder die grobe Undankbarkeit des Beschenkten gemäß § 530 BGB. Allgemein gilt jedoch auch vor dem Gesetz: Ein Geschenk ist ein Geschenk.

Wie verschenkt man eine Immobilie?

Eine Immobilie verschenkt man, indem man den Marktwert der Immobilie berechnen lässt, Freibeträge ermittelt, Bedingungen der Schenkung klärt, das Erstgespräch mit dem Notar führt, den Schenkungsvertrag aufsetzen lässt und den Notartermin wahrnimmt. Im Folgenden wird auf den Ablauf der Schenkung detailliert eingegangen.

1. Lassen Sie den Marktwert der Immobilie berechnen

Lassen Sie im ersten Schritt den Marktwert der Immobilie berechnen, um zu ermitteln, ob der Beschenkte Schenkungssteuer gemäß § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) zahlen muss. Diese Wertschätzung der Immobilie wird im Falle einer Schenkung vom Finanzamt übernommen.

Empfindet der Beschenkte oder der Schenkende den geschätzten Wert des Finanzamts als zu hoch, darf die entsprechende Partei einen Immobiliengutachter für eine erneute Wertermittlung engagieren. Befindet sich dieser errechnete Wert innerhalb des Freibetrags, muss der Beschenkte keine Schenkungssteuer zahlen. 

2. Ermitteln Sie die Freibeträge

Ermitteln Sie im zweiten Schritt die Freibeträge, die den Beschenkten zustehen, um herauszufinden, ob der Beschenkte nach Erhalt der Immobilie Schenkungssteuer zahlen muss. Je höher der Marktwert der Immobilie ist, desto höher ist die zu zahlende Schenkungssteuer. Bei der Schenkungssteuer gibt es Freibeträge. Je nach Freibetrag und Wert der Immobilie kann eine Schenkung steuerfrei sein.

Die Freibeträge sind höher, je näher der Beschenkte mit dem Schenkenden verwandt ist. Demnach ist der Freibetrag für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner am höchsten. Leibliche und adoptierte Kinder bzw. Stiefkinder haben die zweithöchsten Freibeträge. Auf Platz 3 befinden sich Enkelkinder und Stiefenkelkinder, danach kommen alle anderen Mitglieder der Familie (z.B. Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen etc.).

3. Klären Sie die Bedingungen der Schenkung

Klären Sie im dritten Schritt die Bedingungen der Schenkung mit dem Beschenkten, falls Sie weiterhin in der Immobilie wohnen, diese zu Lebzeiten noch vermieten oder andere Auflagen im Schenkungsvertrag bestimmen möchten. Möchten Sie als Schenkender weiterhin in der Immobilie leben, können Sie dafür im Vertrag ein lebenslanges Wohnrecht und/oder ein Nießbrauchrecht festhalten.

Das Wohnrecht gibt Ihnen den Anspruch auf ein Wohnen in der Immobilie bis zum Lebensende. Der Nießbrauch gemäß § 1030 BGB gibt Schenkenden das Recht, die Immobilie auch in Zukunft an Dritte zu vermieten. Beide Rechte werden sowohl im Schenkungsvertrag als auch im Grundbuch hinterlegt. 

Andere Schenkende legen darüber hinaus im Schenkungsvertrag Auflagen fest, wobei der Beschenkte beispielsweise für die Pflege des Schenkenden im Alter verantwortlich ist, der Beschenkte eine bestimmte Summe (niedriger als der zu erwartende Kaufpreis) für die Immobilie zahlen muss oder der Beschenkte die anhaltende Belastung der Immobilie übernimmt und dafür die Immobilie erhält. Jeder darf selbst entscheiden, welche Bedingungen und Auflagen er im Schenkungsvertrag festhält.

4. Führen Sie das Erstgespräch mit einem Notar

Führen Sie im vierten Schritt das Erstgespräch mit einem Notar, wenn die Bedingungen für die Schenkung zwischen beiden Parteien geklärt wurden. Tragen Sie beim Gespräch dem Notar Ihr Anliegen vor.

Gemeinsam mit dem Notar werden alle Anliegen und Fragen geklärt sowie Wünsche und Bedingungen schriftlich festgehalten. Beim Erstgespräch mit dem Notar ist zu beachten, dass der Notar die Parteien zwar hinsichtlich ihrer Rechten und Pflichten beraten darf, dabei aber als neutrale Person fungiert. Eine rechtliche Beratung als Interessenvertretung kann nur ein Fachanwalt für Schenkungsrecht übernehmen.  

5. Lassen Sie einen Schenkungsvertrag vom Notar aufsetzen

Lassen Sie im fünften Schritt einen Schenkungsvertrag vom Notar aufsetzen, wenn beide Parteien mit dem Festgehaltenen im Erstgespräch zufrieden sind. Der Notar wandelt dafür die Mitschriften des Erstgesprächs in einen Entwurf des Schenkungsvertrags um und sendet diesen Entwurf an beide Parteien etwa 2 bis 3 Wochen vor dem Haupttermin beim Notar zu. 

Der Schenkungsvertrag ist von allen Parteien genau durchzulesen, um sich jegliche Fragen, Unklarheiten und Anmerkungen zu notieren. Diese können dann beim Haupt-Notartermin zum Unterschreiben geklärt werden. Es ist zu empfehlen, den Vertrag mit dem jeweiligen, beschenkten Familienmitglied durchzugehen. 

6. Nehmen Sie den Notartermin zum Unterschreiben wahr

Nehmen Sie im sechsten Schritt den Notartermin zum Unterschreiben wahr, wenn Sie und die anderen Partei mit dem Schenkungsvertrag einverstanden sind. Der Notar wird beim Termin zunächst den gesamten Schenkungsvertrag verlesen und einige Aspekte erklären. An dieser Stelle dürfen Fragen gestellt werden, die der Notar selbstverständlich beantwortet.

Im nächsten Teil müssen dann der Schenkende und der Beschenkte den Schenkungsvertrag unterschreiben. Der Notar setzt auch seine Unterschrift und den amtlichen Stempel oder ein Siegel darunter. Auf diese Weise ist der Schenkungsvertrag notariell beglaubigt und somit rechtlich geltend. Nach dem Termin wird der Beschenkte als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. 

Wann ist die Schenkung einer Immobilie sinnvoll?

Das Verschenken einer Immobilie ist dann sinnvoll, wenn man eine Immobilie an einen neuen Eigentümer überschreiben, dafür aber kein Geld verlangen möchte. Schenkungen sind gemäß § 516 BGB unentgeltlich, jedoch muss je nach Immobilienwert ein gewisser Prozentsatz an Schenkungssteuer gezahlt werden. 

Es gibt zwar auch eine Erbschaftssteuer, die sich in etwa mit der Schenkungssteuer gleicht, dennoch ist es in einigen Fällen günstiger, die Immobilie zu verschenken, anstatt sie zu vererben. Bei einer Schenkung kann nämlich die Schenkungssteuer gespart oder verringert werden. Dafür gibt es entweder die Möglichkeit, die Immobilie beispielsweise Stück für Stück und nicht auf einmal zu verschenken oder die Immobilie mit Wohn- bzw. Nießbrauchrecht zu verschenken.

Durch eine schrittweise Schenkung erreicht man, dass der Beschenkte keine Schenkungssteuer zahlen muss. Von Freibeiträgen kann man alle 10 Jahre profitieren. Das bedeutet, dass der Schenkende alle 10 Jahre einen weiteren Teil der Immobilie an das Familienmitglied oder den Freund verschenkt. Auf diese Weise decken die Freibeträge die Schenkungssteuer und die Immobilie ist nach einigen Jahren vollständig verschenkt.

Hält man im Schenkungsvertrag das Wohn- oder Nießbrauchrecht fest, können ebenfalls Kosten bei der Schenkungssteuer gespart werden. Der Immobilienwert und die Schenkungssteuer verringern sich, wenn der alte Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen bleibt oder diese an Dritte vermietet. Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt für Schenkungsrecht bezüglich Steuereinsparungen beraten.  

Was kostet es, eine Immobilie zu verschenken?

Eine Immobilie zu verschenken kostet den Schenkenden die Notarkosten, die vom ermittelten Immobilienwert abhängig sind. Für den Beschenkten entstehen bei der Immobilienschenkung Kosten für den Grundbucheintrag als neuer Eigentümer der Immobilie und für die mögliche Zahlung der Schenkungssteuer.

Jeder Notar hat seinen eigenen Kostensatz, muss sich aber nach den Vorgaben der Anlage 1 zu § 3 Absatz 2, Teil 2 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) richten. In den meisten Fällen liegen die Notarkosten bei 1 bis 1,5 % des ermittelten Werts der Immobilie. Die Notarkosten werden vom Schenkenden übernommen, wenn nichts anderes mit dem Beschenkten vereinbart wurde. 

Ist die Schenkung einer Immobilie steuerlich absetzbar?

Die Schenkung einer Immobilie ist steuerlich absetzbar, wenn sich der Immobilienwert im Rahmen der Freibeträge befindet oder die Immobilie über mehrere Dekaden verteilt, stückweise verschenkt wird. Eine Spekulationssteuer innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren und eine Grunderwerbssteuer fallen bei der Schenkung von Immobilien weg.

Eine Schenkungssteuer muss nur dann vom Beschenkten bezahlt werden, wenn der professionell errechnete Wert der Immobilie über dem Freibetrag des Beschenkten liegt. Liegt der Wert unter dem Freibetrag, ist die Schenkung steuerfrei. Je näher der Beschenkte mit dem Schenkenden verwandt ist, desto höher sind die Freibeträge.

Die folgende Tabelle zeigt die Höhe des Freibetrags für die Schenkungssteuer der jeweiligen Personen, sortiert nach Verwandtheitsgrad.

Welche Möglichkeiten gibt es bei der Schenkung einer Immobilie?

Bei der Schenkung einer Immobilie gibt es die Möglichkeiten, nur eine halbe Immobilie, eine belastete Immobilie und eine Immobilie an Minderjährige zu verschenken. 

Kann man eine halbe Immobilie verschenken?

Ja, man kann eine halbe Immobilie verschenken, da man so die Zahlung der Schenkungssteuer umgehen kann. Wenn man stets nur Anteile einer Immobilie verschenkt, die innerhalb des Freibetrags des Beschenkten liegen, muss keine Schenkungssteuer gezahlt werden. Die gestaffelte Beschenkung bedeutet jedoch auch, dass dem Beschenkten die Immobilie zunächst nur teilweise gehört und er erst der alleinige Eigentümer ist, wenn die Immobilie vollständig verschenkt wurde.

Kann man eine belastete Immobilie verschenken?

Ja, man kann eine belastete Immobilie verschenken, das bedeute jedoch, dass der neue Eigentümer das Darlehen für die Hypothek abbezahlen muss. Manche Schenkende fordern dies beispielsweise als Bedingung für den Erhalt der Immobilie. Auf diese Weise muss der Beschenkte keinen vollen Kaufpreis zahlen, jedoch die Hypothek an die zuständige Bank oder den Schenkenden zurückzahlen. Diese Bedingungen müssen dann jedoch im Schenkungsvertrag festgehalten werden, damit sie rechtsgültig sind.

Kann man eine Immobilie an Minderjährige verschenken?

Ja, man kann eine Immobilie an Minderjährige verschenken, jedoch muss der oder die Minderjährige bei der Unterschreibung des Schenkungsvertrags von den Eltern vertreten werden. Ist dies nicht möglich, wird vom Familiengericht ein Ergänzungspfleger gestellt, der das Kind vertritt. Dies soll die Kinder und ihre Interessen schützen. Eigentümer sollten sich notariell und anwaltlich beraten lassen, bevor sie ihre Immobilie an Minderjährige verschenken.

Kann ich eine Immobilie ohne Notar verschenken?

Nein, Sie können eine Immobilie ohne Notar nicht verschenken, da die Schenkung gemäß § 518 BGB erst nach der notariellen Beglaubigung rechtskräftig ist. Vom Notar wird ein formeller Schenkungsvertrag aufgesetzt, der von beiden Parteien unterschrieben werden muss. Nach der Unterschrift trägt der Notar den neuen Eigentümer und unter Umständen das Wohnrecht sowie den Nießbrauch in das Grundbuch ein.

Immobilie verschenken: Was beachten?

Die folgende Checkliste zeigt, was zu beachten ist, wenn man eine Immobilie verschenkt.

• Bei der Schenkung fällt eine Schenkungssteuer an
• Es gibt, je nach Verwandtschaftsgrad, einen Freibetrag für die Steuer
• Verschenken Sie die Immobilie, wenn möglich, stückweise und somit steuerfrei
• Ein Schenkungsvertrag muss laut BGB aufgesetzt und notariell beglaubigt werden
• Alle Bedingungen für die Schenkung sind im Vertrag festzuhalten
• Der Marktwert der Immobilie ist für die Bestimmung des Freibetrags zu berechnen
• Lassen Sie sich zur Schenkung ausführlich beraten (Notar, Anwalt etc.)
• Berücksichtigen Sie die Kosten für die Schenkung der Immobilie
• Überlegen Sie sich, ob Sie die Immobilie verschenken oder vererben möchten