Haus verkaufen ohne Makler: Durchführung & Risiken

Ein Haus verkaufen ohne Makler ist möglich, birgt jedoch auch einige Risiken. Viele Immobilienbesitzer entscheiden sich dafür, ihr Haus ohne Makler zu verkaufen, weil dabei die Maklerprovision entfällt und ein individueller Gestaltungsspielraum beim Hausverkauf ermöglicht wird. Die vielen Aufgaben nehmen aber Zeit in Anspruch. 

Für jeden Verkäufer einer Immobilie gilt, das Für und Wider des Hausverkaufs ohne Makler abzuwägen und schließlich eine fundierte Entscheidung für sich zu treffen. Bedenken Sie, dass für den eigenständigen Hausverkauf gesicherte Fachkenntnisse notwendig sind, um das Haus für einen akzeptablen Wert zu verkaufen. 

Kann man sein Haus ohne Makler verkaufen?

Ja, man kann sein Haus ohne Makler verkaufen, da das Engagieren eines Maklers beim Hausverkauf nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Ohne Makler fallen jedoch viele Aufgaben an, die Hausbesitzer alleine übernehmen müssen. Dazu zählt die ausführliche Marktanalyse, um den Verkaufspreis zu ermitteln, die relevanten Unterlagen für Interessenten zu beschaffen und das Verkaufsgespräch führen. 

Der Prozess des Hausverkaufs nimmt viel Zeit und Aufwand in Anspruch. Im Gegensatz zum Einstellen eines Maklers, ist die Beauftragung eines Notars Pflicht. Der Notar muss den abschließenden Kaufvertrag absegnen, den Sie als Hausverkäufer vorbereiten. Erst nachdem ein Kaufvertrag notariell beglaubigt wird, ist der Hausverkauf rechtskräftig.  

Wie kann man sein Haus ohne Makler verkaufen?

Man kann sein Haus ohne Makler verkaufen, indem man zunächst eine ausführliche Marktanalyse betreibt, den Verkaufspreis festlegt, nötige Unterlagen für den Hausverkauf beschafft, die Immobilie optimal präsentiert, die Hausbesichtigungen durchführt und das Verkaufsgespräch führt. Darüber hinaus ist eine Bonitätsprüfung durchzuführen und die Käuferwahl zu treffen. Danach bereitet man den Kaufvertrag vor, setzt diesen auf und übergibt schließlich nach dem Notartermin das Haus.

1. Marktanalyse betreiben

Hausverkäufer müssen im ersten Schritt des Hausverkaufs eine Marktanalyse betreiben, sodass sie in der Lage sind, den Marktwert des Hauses optimal zu bestimmen. Eine realistische Bestimmung des Verkaufspreises ist nur möglich, wenn Sie den Immobilienmarkt kennen, wissen, welchen Wert vergleichbare Immobilien haben sowie Angebot und Nachfrage kennen. 

Bei der Marktanalyse ist es wichtig, die Lage des Hauses mit einzubeziehen, da unterschiedliche Städte und Orte verschiedene Immobilienpreise verlangen. Für die Ermittlung des Marktwertes unterstützt Sie ebenfalls ein Immobiliengutachter, um Ihr Haus nicht unter Wert zu verkaufen oder den Preis nicht zu hoch anzusetzen. Beachten Sie ebenfalls, dass sich Häuser nicht zu jedem Zeitpunkt optimal verkaufen lassen. 

2. Verkaufspreis festlegen

Auf der Grundlage der Marktanalyse legen Hausverkäufer im zweiten Schritt den Verkaufspreis fest, indem ermittelt wird, wie viel das Objekt wert ist. Dabei ist es wichtig zu wissen, wie viel man selbst für das Haus ursprünglich bezahlt hat, wie die Lage des Hauses ist und welche Arbeiten im und am Haus getätigt wurden. Modernisierungen am Haus wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus.

Bedenken Sie beim Festlegen des Verkaufspreises ohne Makler, dass ein zu hoher Preis potenzielle Käufer abschreckt. Zu niedrig angesetzte Verkaufspreise lassen Interessenten denken, dass etwas mit der Immobilie nicht in Ordnung ist. Setzen Sie eine realistische Preisgrenze von etwa 105 – 110 Prozent des tatsächlichen Werts an und lassen Sie sich später nur auf eine geringe Preisverhandlung ein. 

3. Unterlagen für den Hausverkauf beschaffen

Für den Hausverkauf müssen Verkäufer Unterlagen beschaffen, die auf Nachfrage bei den Interessenten und beim Notar vorzulegen sind. Sie benötigen beim Hausverkauf eine aktuelle Flurkarte, einen Energieausweis, Grundrisse, einen aktuellen Grundbuchauszug, eine Baubeschreibung, eine Wohnflächenberechnung, Maßnahmen zur Instandhaltung.

Möchten Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, sind diese Unterlagen zusammenzutragen, um mögliche Bußgelder zu vermeiden. Ein Grundbuchauszug ist beim Grundbuchamt oder beim Notar zu beantragen. Für die Flurkarte kontaktieren Sie das zuständige Katasteramt und für die Baubeschreibung den Bauträger oder das jeweilige Bauamt. Einen Energieausweis dürfen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) nur Personen mit entsprechender Qualifizierung ausstellen. 

4. Immobilie präsentieren

Sie als Hausverkäufer müssen im vierten Schritt die Immobilie präsentieren, um potenzielle Käufer auf Ihre Immobilie aufmerksam zu machen. Dafür erstellen Sie ein Exposé, das als Visitenkarte für Ihr Haus gilt. Ein optisch ansprechendes Exposé ist wichtig, um die Interessenten über die Immobilie bestmöglich zu informieren und diese optimal in Szene zu setzen. Die Bilder sollten dabei von einem professionellen Fotografen geschossen werden.

Mit diesem Exposé werden dann schließlich Inserate in mehreren Onlineportalen für Immobilienkauf, in Zeitungen oder auf eBay-Kleinanzeigen gesetzt. Nicht nur die Präsentation online, sondern auch die Präsentation des Hauses vor Ort ist ausschlaggebend. Das Haus an sich muss aufgeräumt, hergerichtet und inszeniert werden, um es für die Besichtigung attraktiv zu gestalten. Ein einfaches Aufräumen des Hauses reicht in der Regel nicht aus. 

Das Haus ist neutral und entpersonalisiert zu gestalten. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Immobilie besonders hell und gemütlich wirkt, damit sich Interessenten von Anfang an wohlfühlen und sie sich das Leben im Haus direkt vorstellen können. Die Räume sollten nicht leer sein, aber auch keine persönlichen Dekorationen enthalten.

5. Hausbesichtigungen durchführen

Haben Sie potenzielle Käufer kontaktiert, die Interesse an einer Besichtigung haben, führen Sie im fünften Schritt Hausbesichtigungen durch. Vereinbaren Sie Einzel-Termine oder Gruppenbesichtigungen und bereiten Sie sich optimal darauf vor, um jegliche Fragen der Interessenten zu beantworten. Haben Sie bei den Hausbesichtigungen die notwendigen Unterlagen parat, um bei Rückfragen zu Daten und Fakten des Hauses auf diese verweisen zu können.

Fragen Sie nach der Besichtigung unbedingt nach detaillierten Kontaktdaten wie Name und Vorname, Wohnort, Telefonnummer und E-Mail-Adresse. Fragen Sie bei Bedarf ebenfalls nach einer Selbstauskunft und dem Kaufinteresse. Bedenken Sie, dass es manche Kriminelle gibt, die sich als Kaufinteressenten ausgeben, um sich später Zugang zum leeren Haus zu verschaffen. Diese Kriminelle erkennen Sie in den meisten Fällen daran, dass sie spezielle Fragen zu installierten Alarmanlagen, besonderen Wertgegenständen oder zu den nächsten geplanten Hausbesichtigungen stellen.

Nach der Hausbesichtigung ist es empfehlenswert, den potenziellen Käufern eine Kopie des Exposés mitzugeben, damit ihnen das Haus im Gedächtnis bleibt. Vereinbaren Sie ebenfalls ein konkretes Zeitfenster, in dem sich der Interessent bei Ihnen mit einer Entscheidung zurückmeldet. Alternativ verabreden Sie sich unmittelbar für eine zweite Besichtigung.  

6. Verkaufsgespräch führen

Das Verkaufsgespräch führen Sie im sechsten Schritt mit ernsthaften Kaufinteressenten. Bei diesem Gespräch steht die Preisverhandlung an erster Stelle. Bereiten Sie sich auf die Preisverhandlung vor und legen Sie dabei fest, was ihre Untergrenze ist. Studieren Sie alle Vorteile der Immobilie ein, um den von Ihnen vorgeschlagenen Preis zu rechtfertigen.

Stellen Sie sich dabei auf vielerlei Fragen seitens des Käufers ein. Es ist wichtig, beim Verkaufsgespräch souverän und professionell aufzutreten. Souveränität übt man am besten, weshalb Sie das Verkaufsgespräch entweder alleine oder mit einer Ihnen vertrauten Person üben sollten. Auf diese Weise können Sie sich auf verschiedene Szenarien und Handlungsmöglichkeiten des potenziellen Käufers vorbereiten. 

Auch wenn es sich um ein emotionales Gespräch handelt, da Sie Ihr Eigentum verkaufen, ist es wichtig, sich nicht überreden zu lassen. Vertreten Sie Ihren Standpunkt und verkaufen Sie Ihr Haus nicht unter seinem Wert. Einigen Sie sich mit den Kaufinteressenten auf einen realistischen Preis, mit dem beide Parteien zufrieden sind. 

7. Bonitätsprüfung durchführen und Käuferwahl treffen

Bei allen Kaufinteressenten sollten Sie im siebten Schritt eine Bonitätsprüfung durchführen, um die Käuferwahl zu treffen. Eine Bonitätsprüfung ist eine Begutachtung, ob der Interessent tatsächlich zahlungsfähig ist und den vereinbarten Kaufpreis finanzieren kann. Diese Bonitätsprüfung kann über eine Selbstauskunft durch den Kaufinteressenten durchgeführt werden. Dabei fordert der Interessent eine aktuelle Selbstauskunft bei der Schufa ein und schickt diese zu Ihnen.

Eine Alternative, die Bonität des Interessenten zu prüfen, ist die Finanzierungszusage des Instituts, die dem Kaufinteressenten ein Kredit zugesagt hat. Der zugesagte Kredit sollte ausschließlich für die Finanzierung Ihres Hauses ausgesprochen sein. Eine Bonitätsprüfung ist unbedingt durchzuführen, um sich als Verkäufer zu vergewissern, dass sich der Kaufinteressent die Immobilie samt der anstehenden Nebenkosten leisten kann. Auf Grundlage der Bonitätsprüfung und der durchgeführten Hausbesichtigungen entscheiden Sie sich schließlich für einen Käufer.

8. Kaufvertrag vorbereiten und aufsetzen lassen

Verkaufen Sie Ihr Haus ohne Makler, müssen Sie im achten Schritt den Kaufvertrag vorbereiten und ihn vom Makler aufsetzen lassen. Instruieren Sie dafür den Notar über den vereinbarten Kaufpreis und zu allen Daten des Hauses (inklusive der Lage, möglichen Mängeln, der Ausstattung und der Wohnfläche). Auch die Zahlungsbedingungen sowie die Pflichten und Rechten des Verkäufers und des Käufers sind im Kaufvertrag festzuhalten. 

Ein Kaufvertrag soll rechtliche Probleme oder mögliche Risiken vermeiden, damit es nicht zu einem Rechtsstreit kommt. Sehr genaue Formulierungen und exakte Vereinbarungen sind deshalb möglichst akkurat im Kaufvertrag festzuhalten. Nachdem sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Kaufvertrag unterschrieben haben, beglaubigt der Notar den Vertrag. Nur notariell beglaubigte Kaufverträge machen den Hausverkauf rechtsgültig. Diese beglaubigten Verträge können nicht rückgängig gemacht werden. Mit der Unterschrift des Verkäufers verpflichtet er sich zum Zahlen des ausgemachten Kaufpreises.

9. Übergabe des Hauses durchführen

Nachdem beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben haben, sind Sie als Verkäufer im neunten Schritt dazu verpflichtet, die Übergabe des Hauses durchzuführen. Bei der Hausübergabe ist von Ihnen ein Übergabeprotokoll zu führen, damit Irrtümer oder Differenzen mit dem Käufer in der Zukunft vermieden werden. Die Schlüsselübergabe erfolgt dann, wenn Sie den gesamten Betrag des vereinbarten Kaufvertrags erhalten haben.

Risiken beim Hausverkauf ohne Makler

Die folgende Liste zeigt die Risiken beim Hausverkauf ohne Makler.

• Fehlende Erfahrung: Eine fehlende Erfahrung Ihrerseits könnte zu einem niedrigen Verkaufswert, einem unseriösen Käufer oder sogar zu einem Rechtsstreit führen. Ein Makler verfügt über jahrelange Erfahrung im Hausverkauf sowie umfangreiche Marktkenntnis und weiß, worauf man beim Hausverkauf achten muss. 
• Keine Rechtssicherheit: Sie haben keine Rechtssicherheit, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen und fehlende Rechtskenntnisse haben. Sie müssen sich dabei mit sämtlichen Rechtsfragen zum Hausverkauf auskennen. Besonders die Vollständigkeit der Verträge ist wichtig, um sich nicht strafbar zu machen. Ein Makler darf zwar keine Rechtsberatung durchführen, dennoch kennt er sich mit dem Vertraglichen und relevanten Rechtsfragen aus.
• Kein Wissen über aktuellen Immobilienmarkt: Beim Hausverkauf ohne Makler sind der aktuelle Immobilienmarkt, ortsrelevante Preise und die realistische Wertigkeit der Häuser zu kennen. Nur auf diese Weise können Sie einen rationalen Verkaufspreis für Ihr Haus bestimmen. Ein Immobilienmakler verfügt über umfangreiches Wissen über den Immobilienmarkt, da dies sein tägliches Geschäft ist. 
• Hoher Zeitaufwand: Beim Hausverkauf ist zu beachten, dass dieser einen hohen Zeitaufwand mit sich bringt. Der gesamte Prozess des Hausverkaufs von der Marktanalyse bis hin zur Schlüsselübergabe können mehrere Monate in Anspruch nehmen. Ein Makler hat hingegen bereits einen umfassenden Kundenstamm an potenziellen Käufern, weshalb die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass der Verkauf mit ihm schneller geht.
• Verkauf unter dem Wert: Setzen Sie den Preis zu niedrig an oder lassen Sie sich beim Verkaufsgespräch von einem niedrigen Preis überzeugen, verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler unter dem Wert. Auf diese Weise machen Sie teure Verluste. Ein Makler weiß, wie man professionelle Verkaufsgespräche führt und kann mit seiner Überzeugungskraft oft einen höheren Preis als erwartet aushandeln. 
• Überforderung: Ein Hausverkauf ist herausfordernd, was eine Überforderung mit sich bringen kann. Es gibt viele Aufgaben zu bewältigen, Erledigungen zu tätigen, Termine zu vereinbaren und Gespräche zu führen. Überforderung kann zu Unsicherheiten, Stress und Fehler führen, was gerade beim Rechtlichen mit fatalen Fehlern einhergehen kann. Ein Makler nimmt Ihnen die meisten Aufgaben im Prozess ab und hilft Ihnen dabei, Zeit und Geld zu sparen.

Checkliste Haus verkaufen ohne Makler

Die folgende Checkliste zeigt zusammenfassend, woran man denken muss, wenn man sein Haus ohne Makler verkaufen möchte.

• ausführliche Marktanalyse
• realistischen Verkaufspreis ermitteln
• alle notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf beschaffen
• Exposé für das Haus erstellen
• Inserate im Internet und in der Zeitung aufsetzen
• Haus von Innen und Außen ansprechend präsentieren
• Anfragen von Interessenten annehmen
• Hausbesichtigungstermine vereinbaren, planen und durchführen
• Bonität von Interessenten der Immobilie prüfen
• Kaufvertrag vorbereiten
• Kaufvertrag beim Notar aufsetzen und beglaubigen lassen
• Kaufvertrag von beiden Parteien unterschreiben lassen
• Notarkosten begleichen
• Verkauftes Haus übergeben
• Schlüsselübergabe durchführen

Fazit: Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Die Frage, ob sie ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen sollen, stellen sich viele Hausbesitzer. Ein Haus zu verkaufen, ohne einen Makler zu engagieren hat den Vorteil, dass die Maklerprovision wegfällt und man die vollständige Kontrolle über alle Vermarktungsschritte selbst hat.

Ein professioneller Makler hingegen nimmt Ihnen den Großteil der Arbeit ab. Er kümmert sich um Vertragliches, beschafft wichtige Dokumente für den Hausverkauf, führt Hausbesichtigungen durch und wickelt das Verkaufsgespräch mit dem zukünftigen Käufer ab. Der Makler bringt die notwendige Expertise für den Hausverkauf mit, weiß, wie man den Verkaufspreis realistisch ermittelt und kennt sich mit dem Immobilienmarkt in Ihrer Region aus.

Die Maklerprovision fällt zwar ohne Makler weg, dennoch fallen in den meisten Fällen mehr Kosten an, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, als wenn Sie sich für einen Immobilienmakler entscheiden. Für ein professionelles Exposé ist beispielsweise die Bezahlung eines Fotografen nötig, die Schaltung der Inserate im Internet oder in der Zeitung kosten ebenfalls Geld, die Beschaffung der Dokumente sowie das Präsentieren der Immobilie vor Ort sind ebenfalls Kosten, die auf den Verkäufer zukommen.

Letztendlich ist es wichtig, dass Sie sich sicher sind, dass Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten. Besitzen Sie die notwendige Expertise und Erfahrung im Hausverkauf, ist es nicht notwendig, einen Makler zu engagieren, da dies in Deutschland nicht Pflicht ist. Beachten Sie jedoch, dass einige Risiken auf Sie zukommen könnten, die Ihnen Probleme sowie Stress bereiten und Geld kosten.