Besichtigung: Tipps zur Immobilienbesichtigung

Bei der Besichtigung einer Immobilie sind sowohl für Verkäufer oder Vermieter als auch für Käufer oder Mieter einige Dinge zu beachten. Die ausführliche Vorbereitung ist für alle mitwirkenden Parteien wichtig. Unvorbereitete Besichtigungen resultieren in ahnungslosen Verkäufern/Vermietern und desinteressierten Käufern/Mietern.

Eine Immobilienbesichtigung wird entweder vom Eigentümer oder von einem Immobilienmakler durchgeführt, wobei ausreichend Zeit einzuplanen ist. Die Besichtigung der zu kaufenden oder zu mietenden Immobilie ist wichtig, um sich einen klaren Eindruck von der Immobilie zu verschaffen, die Immobilie abseits der inszenierten Bilder anzusehen und mögliche Schimmelspuren aufzudecken. Die Kosten für die Besichtigung (zum Beispiel Makler- oder Anfahrtskosten) können in einigen Fällen von der Steuer abgesetzt werden. 

Worauf ist bei der Besichtigung einer Immobilie zur achten?

Bei der Besichtigung einer Immobilie ist darauf zu achten, dass beide Parteien sich detaillierte Informationen zur Immobilie beschaffen und Fragen für die jeweils andere Partei parat haben. Bei der Immobilienbesichtigung kommt es darauf an, seriös und authentisch zu wirken und das Gegenüber von der Immobilie bzw. von sich als potenziellem Käufer/Mieter zu überzeugen.

Tipps für Käufer/Mieter bei Besichtigungen

Die folgende Liste zeigt Tipps für Käufer/Mieter bei Besichtigungen.

• Mit Informationen zur Immobilie und Lage vorbereiten: Als Miet- oder Kaufinteressent sind vor der Besichtigung Informationen zur Immobilie herauszufinden. Neben der Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie sind ebenfalls das Baujahr, die Wohnfläche, Details zum Keller und Angaben zur Umgebung zu ermitteln. Bei der Lage ist es besonders wichtig, festzustellen, wie die Verkehrsanbindungen sind, wo der nächste Supermarkt ist und ob sich Bahnschienen oder ein Flughafen in der Nähe befinden. 
• Optimalen Besichtigungstermin vereinbaren: Als Kauf- oder Mietinteressent sollte man einen optimalen Besichtigungstermin bei Tageslicht und unter der Woche vereinbaren. Bei optimalen Lichtverhältnissen ist die Bauqualität der Immobilie besser zu beurteilen. Potenzielle Mängel können bei Tageslicht ebenfalls besser erkannt werden. Ein Besichtigungstermin an Werktagen gibt Ihnen als Kauf- oder Mietinteressent einen besseren Einblick in möglichen Lärm der Nachbarn oder des umliegenden Verkehrs.
• Eine weitere Person einbeziehen: Für den Besichtigungstermin sollte man als potenzieller Käufer oder Mieter eine weitere Person einbeziehen, um sich eine zweite Meinung einzuholen. Auch wenn man später die Immobilie alleine bewohnen möchte, ist das Vier-Augen-Prinzip effizienter, da mögliche Mängel, Schäden oder Defiziten an der Immobilie nicht unentdeckt bleiben. Begleitpersonen können ebenfalls interessante Fragen stellen, an die Sie bis zu diesem Zeitpunkt nicht gedacht haben. 
• Zollstock mitnehmen: Zur Besichtigung sollten Sie einen Zollstock mitnehmen, um Wohnflächen-Angaben nachzumessen. Haben Sie bereits Möbel, die Sie in der neuen Immobilie auch nutzen werden, messen Sie den Innenraum aus und stellen Sie sich die Räume mit Ihren Möbeln vor. Zusätzlich zum Zollstock ist ebenfalls die Mitnahme eines Notizheftes und eines Bleistiftes zu empfehlen, um Fragen darauf zu notieren und Anmerkungen festzuhalten. 
• Unterlagen einsehen: Sehen Sie bei der Besichtigung wichtige Unterlagen der Immobilie ein, wenn Sie dies nicht bereits vor dem Besichtigungstermin getan haben. Unterlagen, wie der Energieausweis, die Flurkarte, das Altlastenverzeichnis, die Wohnflächenberechnung und Baupläne für die Nachbarschaft sind besonders wichtig einzusehen, da diese Ihnen zeigen, ob Sie unter Umständen zusätzliche Kosten neben dem Kaufpreis begleichen müssen. 
• Zustand der Räumlichkeiten beachten: Während der Besichtigung ist der Zustand der Räumlichkeiten zu beachten, um Schwachstellen, Risse und Defekte zu erkennen. Überprüfen Sie die Wasseranschlüsse, die Geräte der Einbauküche, die Einrichtungen des Bads, sämtliche Steckdosen und Lampenanschlüsse. Schauen Sie sich ebenfalls Wände, Decken, Fenster und Türen genau an und gehen Sie sicher, dass die Fassade und das Dach intakt sind. Vergewissern Sie sich, dass kein Schimmel vorhanden ist und fragen Sie nach möglichem Schimmelbefall bei frisch gestrichenen Wänden oder Decken. 
• Fragen stellen:  Bei der Besichtigung sollten Sie zahlreiche Fragen zur Immobilie, zur Umgebung, zur Lage, zur Nachbarschaft und zum Hintergrund des Verkaufs stellen. Mit der Informationen über die Nachbarn und das Verkehrsaufkommen ist der Lärmpegel abzuschätzen. Die Frage nach der Tierhaltung, der letzten Sanierung, der Beheizungsart, der Energieeffizienz, der Parkmöglichkeiten und zukünftigen Bauplänen in der Nähe gehören ebenfalls zu den wichtigen Fragen, die bei der Besichtigung bei einem Immobilienkauf oder einer Immobilienanmietung gestellt werden sollten.

Tipps für Verkäufer/Vermieter bei Besichtigungen 

Die folgende Liste zeigt Tipps für Verkäufer/Vermieter bei Besichtigungen.

• Immobilie vorbereiten: Für die Besichtigung sollten Sie Ihre Immobilie vorbereiten, um sie bestmöglich für den Kauf- oder Mietinteressenten zu präsentieren. Räumen Sie die Immobilie auf, reinigen Sie sie und richten Sie die Räumlichkeiten her. Entfernen Sie alle persönlichen Gegenstände und lassen Sie ausschließlich die Möbel stehen. Sorgen Sie für optimale Lichtverhältnisse und eine gemütliche Atmosphäre. 
• Informationen parat haben: Bei der Besichtigung sollten Sie relevante Informationen zur Immobilie und Umgebung parat haben, um jegliche Fragen des Interessenten zu beantworten. Auskünfte wie unter anderem die letzte Sanierung der Immobilie, die Heizungsanlage, die Himmelsrichtungen, die Dämmung der Außenwände, bauliche Reparaturen oder Veränderungen sind vom Eigentümer in Erfahrung zu bringen. Auch Informationen zur Lage, zur Nähe von Schulen und KiTas, zu umliegenden Spielplätzen oder zur Bevölkerung in der Umgebung sind herauszufinden. 
• Unterlagen beschaffen: Während der Besichtigung erfragen die meisten Interessenten relevante Unterlagen zur Immobilie. Diese Unterlagen sind vor dem Besichtigungstermin zu beschaffen. Wichtige Dokumente sind besonders der Energieausweis, die Wohnflächen-Angaben, die Flurkarte und eventuelle Baupläne. Verlangt der Interessent mehr Unterlagen, sind diese unverzüglich zu beantragen.  
• Genügend Zeit einplanen: Planen Sie für die Besichtigung genügend Zeit ein und gehen Sie davon aus, dass der Termin je nach Größe der Immobilie 1 bis 2 Stunden dauert. Führen Sie die Interessenten nicht mit Eile durch die Immobilie und lassen Sie Ihnen Zeit, sich die Immobilie detailliert anzusehen. Vereinbaren Sie weitere Besichtigungstermine am Tag nicht zu dicht beieinander und lassen Sie sich selbst Zeit zwischen den Terminen, um sich Notizen zu den Interessenten und dem Verlauf des Besichtigungstermins zu machen. 
• Überzeugend sein: Treten Sie beim Besichtigungstermin überzeugend und seriös auf. Bereiten Sie sich auf die Präsentation der Immobilie vor, lernen Sie Informationen auswendig und ziehen Sie etwas Schickes an, indem Sie sich wohlfühlen. Fühlen Sie sich unwohl, wirkt sich das auf Ihr Auftreten gegenüber den Interessenten aus. Achten Sie auf eine direkte Anrede mit Namen, erscheinen Sie pünktlich zum Termin, stellen Sie sich selbst zu Beginn vor und seien Sie stets höflich.
• Mehrere Besichtigungen durchführen: Bieten Sie Interessenten an, mehrere Besichtigungen mit ihnen durchzuführen, um ihnen die Entscheidung zu erleichtern und ungeklärte Fragen von der Erstbesichtigung zu beantworten. Gewähren Sie allen Interessenten eine Zweitbesichtigung, da alle Eindrücke besonders bei einer großen Immobilie bei einer einzigen Besichtigung schwer verarbeitet werden können. Verwehren Sie keinem ernsthaft Interessierten mehrere Besichtigungen und drängen Sie ihn nicht zu einem Kaufabschluss.

Wie ist der Ablauf einer Besichtigung?

Der Ablauf einer Besichtigung bei einer Immobilie lässt sich in 6 Schritte aufteilen. Im folgenden Verlauf gehen wir auf den Ablauf der Immobilienbesichtigung im Detail ein. 

1. Immobilien-Besichtigungstermin vereinbaren. Im ersten Schritt wird einen Immobilien-Besichtigungstermin vereinbart, wofür der Interessent den Eigentümer der Immobilie kontaktiert. Das Anschreiben sollte einen positiven ersten Eindruck auf den Eigentümer machen und ihm eine Vorstellung vom Interessenten geben. Der Eigentümer bietet dem Interessenten schließlich einen oder mehrere freie Termine an und die Besichtigung wird festgelegt. 
2. Ansehen des Exposés: Im zweiten Schritt wird dem Interessenten ein detailliertes Exposé zugesendet, das er sich vor der Besichtigung gründlich ansehen sollte. In einigen Fällen ist das Exposé an das Immobilieninserat bereits angehängt. Der Interessent sollte sich mit den Informationen im Exposé vertraut machen und offene Fragen notieren. Je mehr Fragen bei der Besichtigung gestellt werden, desto weniger Missverständnisse oder Gefahren entstehen im weiteren Prozess.
3. Führung durch die Immobilie: Im dritten Schritt findet die Führung durch die Immobilie statt. Verkäufer oder Vermieter übernehmen die Besichtigung entweder selbst oder werden durch einen von ihnen beauftragten Immobilienmakler vertreten. Potenzielle Käufer oder Mieter nehmen den Besichtigungstermin entweder alleine, mit einer Vertrauensperson oder gemeinsam mit einem engagierten Immobilienmakler wahr. Während der Besichtigung werden offene Fragen geklärt, vom Interessenten relevante Unterlagen eingesehen und der Zustand der Immobilie begutachtet. Beide Parteien sollten sich während des Termins Notizen machen.
4. Aufnahme der Personalien: Hat der Begutachter der Immobilie ein tatsächliches Interesse, werden erneut seine Personalien aufgenommen und ein Zeitraum für die Entscheidungsfindung wird vereinbart. Falls der Interessent bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht über das Exposé der Immobilie verfügt, ist ihm eine Kopie des Exposés mitzugeben. Potenzielle Käufer oder Mieter schließen den Besichtigungstermin oft mit einem Spaziergang durch die Nachbarschaft und den Ort. 
5. Zweiten Besichtigungstermin ausmachen: Hat sich der Interessent dazu entschieden, eine zweite Besichtigung wahrzunehmen, wird der nächste Besichtigungstermin mit dem Eigentümer ausgemacht. Der zweite Termin wird in den meisten Fällen für die Beurteilung von Details genutzt. Der Zustand der Wasser- und Heizungsanlagen, das Alter der Fenster und Türen, die letzte Erneuerung des Daches, die Lichtschalter, die elektrischen Rollläden und vieles mehr wird in der Regel beim zweiten Besichtigungstermin vom potenziellen Käufer/Mieter eingesehen. 
6. Verkaufsgespräch festlegen: Hat sich aus dem Interessenten ein potenzieller Käufer entwickelt, wird das Verkaufsgespräch festgelegt. Im Verkaufsgespräch einigen sich beide Parteien auf einen fairen Verkaufspreis unter Berücksichtigung aller Eindrücke, Vorteile und möglichen Mängel. Ist ein Verkaufspreis festgelegt, verlangt der Verkäufer einen Bonitätsnachweis, um zu überprüfen, ob sich der potenzielle Käufer die Immobilie leisten kann. Dafür fordert der Eigentümer entweder eine Selbstauskunft einer Auskunftei oder eine Finanzierungszusage einer Bank ein. War die Bonitätsprüfung erfolgreich, wird ein Notartermin vereinbart.

6a. Immobilie nach Besichtigung absagen: Statt des Verkaufsgesprächs kann es nach dem ersten oder zweiten Besichtigungstermin auch zu einer Absage der Immobilie durch den Interessenten kommen. Entspricht die Immobilie nicht den Wünschen und Vorstellungen des Käufers/Mieters, sagt dieser das Interesse noch vor dem Verkaufsgespräch ab. Interessenten haben bis zum Unterschreiben des Kauf- oder Mietvertrags das Recht, vom Kauf oder von der Miete zurückzutreten. 

Wer führt die Besichtigung bei der Vermittlung einer Immobilie durch?

Die Besichtigung bei der Vermittlung einer Immobilie führt entweder der Eigentümer selbst oder ein Immobilienmakler durch. Bei einer Makler-Besichtigung ohne Eigentümer wird der Verkäufer oder Vermieter von einem Immobilienmakler vertreten, der dank jahrelanger Erfahrung die Immobilie optimal präsentieren und jegliche Fragen zur Immobilie und zur Umgebung beantworten kann.

Ein Immobilienmakler übernimmt ebenfalls die Vorbereitung und Herrichtung der Immobilie für Interessenten, leitet das Verkaufsgespräch mit potenziellen Käufern und führt eine Bonitätsprüfung der Interessenten durch. Sowohl Verkäufer/Vermieter als auch Käufer/Mieter können einen Immobilienmakler für die Besichtigung der Immobilie engagieren.

Immobilienmakler helfen Käufern oder Mietern, eine passende Immobilie nach ihren Vorstellungen zu finden und nehmen zusammen mit ihnen den Besichtigungstermin wahr. Makler sind für Käufer und Mieter optimale Ansprechpartner und stehen Ihnen als Unterstützung bei der Einschätzung einer Immobilie zur Seite. Immobilienmakler wissen, worauf bei einer neuen Immobilie zu achten ist und können die richtigen Fragen an den Eigentümer stellen. Außerdem können Makler einschätzen, ob der verlangte Preis angemessen ist.

Warum ist eine Besichtigung beim Immobilienkauf wichtig?

Eine Besichtigung ist beim Immobilienverkauf wichtig, da nur auf diese Weise Mängel an der Immobilie erkannt werden. Sind keine Mängel im Kaufvertrag vermerkt und Falschangaben wurden gemacht, werden diese ohne die Immobilie zu besichtigen vor dem Notartermin nicht aufgedeckt. Ist der Kaufvertrag einmal unterschrieben, erklärt man sich mit den Defiziten einverstanden. 

Eine Immobilie ohne eine Besichtigung zu kaufen, ist nicht zu empfehlen, da dann die Wahrscheinlichkeit eines Fehlkaufs hoch ist. Alle Unterlagen zur Immobilie und die Immobilie selbst müssen detailliert inspiziert werden, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Eine Besichtigung für einen Immobilienkauf ist immer mit einem geschulten Auge durchzuführen, um Schimmel, nasse Wände, unzureichende Dämmung, Falschangaben zur Wohnfläche und sonstige Auffälligkeiten aufzudecken. 

Sind die Kosten für eine Besichtigung steuerlich absetzbar?

Die Kosten für eine Besichtigung sind dann steuerlich absetzbar, wenn es sich um einen Eigentümer handelt, der seine Immobilie vermieten möchte. Vermieter können beispielsweise die Fahrtkosten zum und vom Besichtigungstermin, notwendige Reparaturen und Renovierungen an der Immobilie und die Kosten für den Immobilienmakler steuerlich geltend machen.

Mieter können die Kosten für eine Besichtigung nur dann steuerlich absetzen, wenn die neue Immobilie aus arbeitstechnischen Gründen bewohnt wird. Ist ein berufsbedingter Standortwechsel oder eine bewohnbare Immobilie unter der Woche aufgrund des Jobs notwendig, können Fahrtkosten und Maklerkosten in der Steuererklärung angegeben werden. Private Verkäufer und Käufer haben keine Möglichkeit, die Kosten für eine Besichtigung steuerlich abzusetzen. 

Immobilienbesichtigung Checkliste 

Die folgende Checkliste für die Immobilienbesichtigung zeigt wichtige Aspekte, die bei einer Besichtigung zu beachten sind. 

• Eingehende Vorbereitungen für den Besichtigungstermin treffen
• Besichtigung bei Tag und unter der Woche vereinbaren
• Ausreichend Zeit für die Besichtigung einplanen
• Relevante Unterlagen einsehen/vorlegen
• Stets authentisch und höflich auftreten
• Viele Fragen zur Immobilie, zur Lage und zur Umgebung stellen
• Immer einen Notizblock und einen Stift zur Besichtigung mitnehmen
• Immobilie vorteilhaft präsentieren
• Mehrere Besichtigungen wahrnehmen
• Immobilienmakler als optimale Unterstützung beauftragen