Mietpreisbremse Frankfurt

Die Mietpreisbremse in Frankfurt begrenzt die maximal erlaubte Miete bei neuen Mietverträgen auf die örtliche Vergleichsmiete plus 10 %. Die Mietpreisbremse gilt, weil Frankfurt vom Bundesland Hessen als Gebiet mit angespannter Wohnraumsituation ausgerufen wurde. 

Die Mietpreisbremse hat in Frankfurt seit dem 26.11.2020 Wirkung. Sie gilt nicht bei bestimmten Ausnahmen, wie z.B. bei bestehenden Mietverträgen oder wenn es sich um die Erstnutzung einer Wohnung handelt. 

Mieterhöhungen in Frankfurt dürfen sich auf maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren belaufen. Die Mietpreisbremse lässt sich von Mietern einfordern, wenn sie z.B. feststellen, dass der Vermieter zu viel Miete verlangt. 

Wir von Develo Immobilien sind als Immobilienmakler in ganz Frankfurt aktiv und werden häufig nach der Mietpreisbremse gefragt. In diesem Artikel erklären wir genau, wann die Mietpreisbremse gilt, wann sie nicht gilt, wie sie funktioniert, wie viel Mieterhöhung erlaubt ist und wie man die Mietpreisbremse zieht. 

Wann gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt?

Die Mietpreisbremse gilt in Frankfurt seit dem Inkrafttreten der Mieterschutzverordnung am 26.11.2020. Mit Ablauf des 25.11.2025 verlieren die Mieterschutzverordnung und die Mietpreisbremse ihre Wirkung. Die Mietpreisbremse gilt für alle Wohnraummietverträge, die ab dem 28.06.2019 abgeschlossen wurden.

Ursprünglich trat bereits im November 2015 eine Mietenbegrenzungsverordnung für Frankfurt und Hessen in Kraft. Diese Verordnung wurde jedoch am 17.07.2019 vom Bundesgerichtshof für nichtig erklärt. Dadurch sind Mieter nicht mehr in der Lage, die Mietpreisbremse für Mietverträge, die vor dem 28.06.2019 abgeschlossen wurden, geltend zu machen.

Wann gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt nicht?

Die Mietpreisbremse gilt in Frankfurt nicht, wenn es sich um einen bestehenden Mietvertrag handelt, wenn der Wohnraum für den vorübergehenden Bedarf vermietet ist oder wenn es sich um möbelierte Wohnräume innerhalb der vom Vermieter bewohnten Wohnung handelt. 

Weitere Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind Wohnräume mit speziellen sozialen Angeboten für Personen mit dringendem Wohnbedarf, Studenten- und Jugendwohnheime sowie Räume und Grundstücke mit gewerblicher Nutzung und Mischmietverhältnisse, bei denen der Gewerbeaspekt überwiegt. 

Zudem gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt nicht, wenn die Vormiete höher als die Mietpreisbremse war, wenn es sich um die Erstnutzung einer Wohnung handelt und wenn es sich um die Erstnutzung einer modernisierten Wohnung handelt. 

In der folgenden Liste ist erklärt, wann die Mietpreisbremse in Frankfurt nicht gilt. 

• Bestehende Mietverträge: Die Mietpreisbremse in Frankfurt gilt nicht bei bestehenden Mietverträgen. Für bestehende Mietverträge gilt die Kappungsgrenze, nach der Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren höchstens 20 % betragen dürfen. 
• Wohnraum ist für vorübergehenden Bedarf vermietet: Ist der Wohnraum von vornherein nur für den vorübergehenden Bedarf vermietet, findet die Mietpreisbremse in Frankfurt keine Anwendung. 
• Möbelierte Mieträume innerhalb der vom Vermieter bewohnten Wohnung: Die Miepreisbremse gilt in Frankfurt nicht, wenn der Mieter möbelierte Räume innerhalb der Wohnung des Vermieters bewohnt. 
• Wohnräume mit speziellen sozialen Angeboten für Personen mit dringendem Wohnbedarf: Wenn Wohnräume spezielle soziale Angebote für Personen mit dringendem Wohnraumbedarf haben, gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt nicht. 
• Studenten- oder Jugendwohnheim: Studenten- und Jugendwohnheime sind von der Mietpreisbremse in Frankfurt ausgenommen. 
• Mietverhältnisse über Räume und Grundstücke mit gewerblicher Nutzung: Für Mietverhältnisse über Räume und Grundstücke mit gewerblicher Nutzung gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt nicht. Räume oder Grundstücke mit gewerblicher Nutzung sind z.B. Büroflächen oder Logistikzentren. 
• Mischmietverhältnisse, bei denen der Gewerbeaspekt überwiegt: Die Mietpreisbremse in Frankfurt gilt nicht, wenn es sich um ein Mischmietverhältnis handelt, bei dem der gewerbliche Aspekt überwiegt. 
• Vormiete war höher als Mietpreisbremse: Wenn die Vormiete höher lag als die durch die Mietpreisbremse erlaubte Höchstmiete, ist es dem Vermieter erlaubt, die gleiche Miete bei Wiedervermietung zu vereinbaren.
• Erstnutzung einer Wohnung: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse in Frankfurt ausgenommen. 
• Erstnutzung einer modernisierten Wohnung: Die Mietpreisbremse in Frankfurt gilt nicht, wenn es sich um die Erstnutzung einer modernisierten Wohnung handelt. Die Modernisierung muss gemäß § 555b BGB stattgefunden haben. Die Modernisierung muss vom aktuellen Vermieter durchgeführt oder veranlasst worden sein. Dem Vermieter ist es nicht erlaubt, sich auf eine Modernisierung zu beziehen, die vom Voreigentümer durchgeführt wurde. 

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse funktioniert, indem verordnet wird, dass die Miete bei neuen Mietverträgen nicht höher als die örtliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % liegen darf. Diese Verordnung gilt, wenn das jeweilige Bundesland entscheidet, dass in einem bestimmten Gebiet eine angespannte Wohnraumsituation besteht. 

Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel. Der Mietspiegel von Frankfurt lässt sich z.B. über die Website der Stadt einsehen. Der Mietspiegel ist als Nettopreis pro Quadratmeter für Wohnungen von unterschiedlicher Größe angegeben. Mit diesen Angaben lässt sich berechnen, wie hoch die Miete bei neuen Mietverträgen innerhalb Frankfurts laut Mietpreisbremse höchstens sein darf. 

Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?

Für bestehende Mietverträge ist eine Mieterhöhung von maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren erlaubt. Diese Regelung gilt für Mieterhöhungen im Rahmen der Anpassung an den örtlichen Mietspiegel. Für Mieterhöhungen, die durch Modernisierungen bedingt sind, gilt die maximale Mieterhöhung von 20 % innerhalb von 3 Jahren nicht. 

Ein Beispiel: Wenn Sie in Frankfurt Nordend wohnen und für Ihre 60 m² Wohnung 15 €/m² bezahlen (900 € im Monat), dann darf Ihr Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 3 €/m² anheben. Damit müssten Sie nach Anhebung der Miete maximal 1080 € pro Monat bezahlen. 

Wie ziehe ich die Mietpreisbremse in Frankfurt?

Die Mietpreisbremse in Frankfurt ziehen Sie, indem Sie entweder eine schriftliche Rüge erteilen oder zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. 

Die schriftliche Rüge erteilt man, wenn man feststellt, dass der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als 10 % über Frankfurts Vergleichsmiete liegt. Dabei ist es wichtig, sich vorher von einem Experten beraten zu lassen, um sicher zu gehen, dass die maximal erlaubte Miete definitiv feststeht. Ansonsten besteht für den Mieter Kündigungsgefahr. 

Für die Rückforderung von zu viel gezahlter Miete ist es notwendig, zunächst ebenfalls eine schriftliche Rüge zu erteilen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter gewusst hat, dass er zu viel bezahlt. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, zu viel gezahlte Miete zurückzugeben. 

Develo Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für ganz Frankfurt am Main. Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie Fragen zu aktuellen Mietpreisen in Frankfurt oder in einzelnen Stadtteilen wie Nordend, Schwanheim oder Bockenheim haben.