Mietvertrag: Inhalt, Grund & Kündigung

Ein Mietvertrag muss immer dann aufgesetzt werden, wenn ein Haus, eine Wohnung, ein Lagerraum, ein Gewerbe, ein Laden oder ähnliche Immobilien an Personen oder Unternehmen vermietet werden. Der Mietvertrag ist ein offizielles Dokument und mit der Unterschrift von Vermieter und Mieter rechtskräftig.

Ein Mietvertrag wird vom Vermieter aufgesetzt, individuell ausgefüllt und schließlich dem Mieter präsentiert. Im Mietvertrag sind Pflichtangaben unter anderem zur Höhe der Miete, der Anzahl der Zimmer und dem Umfang des Mietobjektes festzuhalten. Im Gegensatz zu einem Leasingvertrag besteht kein Kaufrecht aufseiten des Mieters bei Vertragsende.

Was muss im Mietvertrag stehen? 

Der folgenden Liste kann entnommen werden, was im Mietvertrag stehen muss und worauf dabei zu achten ist. 

• Name und Adresse des Mieters und Vermieters: Im Mietvertrag sind der Name des Mieters und die aktuelle Adresse festzuhalten. Wird es mehr als einen Mieter geben, müssen alle Namen inklusive ihrer Adressen im Mietvertrag aufgeführt werden. Auch der vollständige Name und die genaue Adresse des Vermieters sind im Mietvertrag zu vermerken. 
• Exakte Adresse der Mietimmobilie: Die exakte Adresse der Mietimmobilie muss im Mietvertrag stehen. Ist die Mietimmobilie Teil eines Mehrfamilienhauses, ist die Lage der Mietimmobilie innerhalb des Hauses zu beschreiben (z.B. Etage, Wohnungsnummer etc.). 
• Höhe der Kaltmiete: Die Höhe der Kaltmiete ist im Mietvertrag schriftlich zu dokumentieren. Stehen Betriebskosten für den Vermieter an, müssen diese ebenfalls im Mietvertrag aufgeführt werden. Die Warmmiete wird im Mietvertrag nicht angegeben, da der Betrag dafür nicht immer konstant ist.
• Quadratmeterangabe der Wohnfläche: Im Mietvertrag wird die akkurate Quadratmeterangabe der Wohnfläche aufgeführt. Optimalerweise wird dem Vermieter ein Grundriss des Mietobjektes zur Verfügung gestellt, der alle Angaben zur Wohnfläche inklusive der QM-Nennungen enthält. 
• Mietdauer: Der Mietvertrag gibt den Mietbeginn und die Mietdauer an, wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt. Bei einem befristeten Mietvertrag steht das Ende der Miete bereits vor Beginn des Mietverhältnisses fest. Ein Vermieter darf jedoch keinen befristeten Mietvertrag aufsetzen, ohne einen triftigen Grund für die Befristung gemäß § 575 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zu nennen. Wird keine Frist für das Mietverhältnis verschriftlicht, handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag mit einem Kündigungsrecht von 3 bis 9 Monaten.
• Umfang des Mietobjekts: Der Vermieter hält im Mietvertrag den Umfang und die Zimmeranzahl des Mietobjekts sowie die zur freien Nutzung stehenden Räumlichkeiten fest. Als Beispiele zählen zum Umfang eine Garage oder Tiefgarage, ein eigener Keller oder ein Gemeinschaftswaschraum, ein Garten oder ein zugewiesener Parkplatz. 
• Unterschrift aller Parteien: Am Ende des Mietvertrags stehen die Unterschriften des Vermieters und des Mieters. Handelt es sich um mehrere Mieter, müsse alle Mieter eigenhändig den Mietvertrag unterschreiben. Erst mit der Unterschrift ist der Mietvertrag offiziell gültig. 

Was kann im Mietvertrag vereinbart werden?

Der folgenden Liste kann entnommen werden, was im Mietvertrag vereinbart werden kann. 

• Angaben zur Tierhaltung: Im Mietvertrag können Angaben zur Tierhaltung gemacht werden. Haustiere in Mietobjekten dürfen im Allgemeinen nicht verboten werden. Der Haltung von Hunden oder Katzen kann zwar vom Vermieter widersprochen werden, kleine Haustiere wie Kaninchen oder Meerschweinchen in begrenzter Anzahl darf der Vermieter jedoch nicht verbieten. Mieter sollten sichergehen, dass ihr Tier gemeinsam mit ihnen im Mietobjekt leben darf, bevor sie den Mietvertrag unterzeichnen.
• Übernahme der Reparaturkosten: Übernimmt der Vermieter kleinere Reparaturkosten, muss im Mietvertrag festgehalten werden, bis zu welcher Höhe er für die Kosten aufkommt. Dafür kann er eine monatliche oder eine jährliche Beteiligung im Mietvertrag festlegen. Die Übernahme der Reparaturkosten ist keine Pflichtangabe im Mietvertrag und handhabt jeder Vermieter unterschiedlich.
• Höhe der Mietkaution: Verlangt der Vermieter eine Mietkaution, die vor dem Einzug zu zahlen ist und nach dem Auszug zurückerstattet wird, muss er dies im Mietvertrag verschriftlichen. Gibt es keine entsprechende Klausel zur Mietkaution im Mietvertrag, darf der Vermieter diese vom Mieter nicht verlangen. Die Höchstgrenze der Mietkaution liegt bei höchstens zwei Monatskaltmieten. 

Wie wird ein Mietvertrag erstellt?

Ein Mietvertrag wird erstellt, indem der Vermieter handschriftlich oder per Computer wichtige Angaben zur Immobilie und zum Mietverhältnis festhält. Dafür informiert sich der Vermieter im Vorhinein eingehend und macht sich mit den inhaltlichen Vorgaben eines Mietvertrags vertraut. Ein Mietvertrag ist stets vollständig und korrekt zu verfassen.

Möchten Vermieter sichergehen, dass der Mietvertrag rechtssicher ist, nutzt er einen Mietvertragsgenerator online, füllt dafür ein Formular aus oder holt sich Hilfe einer professionellen Rechtsberatung für Mietrecht oder eines seriösen Immobilienmaklers ein. Mietvertragsgeneratoren sind in vielen Fällen kostenlos oder sehr günstig und enthalten meist alle wichtigen Klauseln eines Mietvertrags. Mit Experten wie Rechtsberatern oder Maklern ist man auf der sicheren Seite und geht kein rechtliches Risiko ein.

Ab wann ist ein Mietvertrag gültig?

Ein Mietvertrag ist gültig, sobald alle involvierten Parteien den Mietvertrag unterschrieben haben. Mit der Unterschrift des Vermieters und des Mieters erklären beide Seiten sich mit den Angaben und Vereinbarungen im Mietvertrag einverstanden und das Dokument gilt als rechtlich bindend. Ein Mietvertrag kann nach der Unterschrift nur dann nachträglich geändert werden, wenn beide Parteien diesen Veränderungen zustimmen.

Hat der Mieter die Immobilie vor dem Unterschreiben des Mietvertrags besichtigt, hat er kein Recht, direkt nach der Unterschrift vom Mietvertrag zurückzutreten. An dieser Stelle gilt die vereinbarte Kündigungsfrist von 3 bis 9 Monaten. Innerhalb dieser Kündigungsfrist ist der Mieter dazu verpflichtet, die Miete samt Kaution zu bezahlen. Ein gesondertes Kündigungsrecht gibt es nur dann, wenn der Vermieter im Mietvertrag bewusst falsche Angaben gemacht hat oder die Immobilie in einem unbewohnbaren Zustand ist.

Warum ist das Aufsetzen eines Mietvertrags wichtig?

Das Aufsetzen eines Mietvertrags ist wichtig, um Vereinbarungen bezüglich des Mietverhältnisses im Streitfall zu beweisen. Ein mündlich abgeschlossener Vertrag ist theoretisch auch wirksam, da ein schriftlicher Mietvertrag nicht Pflicht ist. Der mündlich vereinbarte Vertrag ist jedoch im Falle eines Rechtsstreits nicht nachweisbar, weshalb bei einem fehlenden, schriftlichen Mietvertrag die Vorschriften der § 535 – 580a BGB gelten. 

Die Regelungen des BGB sind nicht unbedingt vermieterfreundlich, sondern entlasten den Mieter von zahlreichen Kosten. Ein detaillierter Mietvertrag ist deshalb abzuschließen, um beiden Parteien gleichermaßen gerecht zu werden. Streitpunkte werden vermieden, wenn der Mietvertrag alle wichtigen Vereinbarungen, Regelungen und Kostenpunkte aufführt.

Wie kann ein Mietvertrag gekündigt werden?

Ein Mietvertrag kann vom Mieter und Vermieter schriftlich gekündigt werden. Vermieter dürfen jedoch dem Mieter nur dann kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse dafür gemäß § 573 BGB besteht. Die Gründe des berechtigten Interesses sind im Kündigungsschreiben vom Vermieter anzugeben. Ein Mieter kann den Mietvertrag zu jeder Zeit kündigen, jedoch mit einer vorher vereinbarten Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten.

Eine abweichende, fristlose Kündigung des Mietvertrags ist von beiden Parteien nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt beispielsweise dann vor, wenn das Bewohnen des Mietobjekts vom Vermieter verwehrt wird, die Rechte des Vermieters verletzt werden oder wenn der Mieter mehr als zweimal zu spät die Mietkosten bezahlt. Eine Kündigung des Mietvertrags wegen Verkauf der Immobilie ist nicht gestattet. Das ist im § 566 BGB geregelt.